Os custos para comprar uma casa no Rio de Janeiro

O preço do anúncio não é o preço da casa. Por cima dele, quem compra no Rio de Janeiro paga um imposto municipal de transmissão, um tabelião pela escritura pública, um cartório de registro para lançar a compra na matrícula, um punhado de certidões e um advogado. Dependendo do terreno e do negócio, pode haver ainda o laudêmio e a comissão de corretagem. Este guia passa por cada um desses custos, diz quem normalmente paga e como se calcula no Rio em 2026, e termina com um exemplo completo numa compra de R$ 15 milhões, com cada linha ligada à sua fonte.

É informação geral, atualizada em outubro de 2026, e não substitui orientação jurídica ou tributária. As tabelas de emolumentos mudam todo ano e as regras do imposto estão em discussão nos tribunais. Um advogado brasileiro que trabalhe para você deve confirmar cada número antes da assinatura. Para a ordem em que esses pagamentos acontecem, veja como comprar uma casa no Rio, passo a passo.

Quem paga o quê, pela lei e pelo costume

Comece pela regra geral, porque ela resolve a maior parte das discussões antes que comecem. O artigo 490 do Código Civil diz que, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, e as da tradição, a entrega do bem, a cargo do vendedor. O artigo 502 acrescenta que o vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem o imóvel até o momento da entrega.

Na prática, isso resulta na divisão conhecida:

• Comprador: o ITBI, os emolumentos da escritura, os emolumentos do registro, as certidões que ele próprio pede e o seu advogado.
• Vendedor: as dívidas do imóvel até a entrega (IPTU e cotas de condomínio atrasados), o laudêmio quando o terreno é da União e, pelo costume, o corretor que ele contratou.

Tudo isso pode ser alterado no contrato, e no topo do mercado às vezes é. O que importa é que o contrato diga com clareza quem paga cada item. Se ele for omisso, valem as regras do Código Civil.

ITBI, o imposto de transmissão da prefeitura

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é o maior custo depois do preço. No município do Rio de Janeiro, a alíquota para uma compra e venda comum é de 3%. Ela subiu de 2% com a Lei municipal 6.250, de 28 de setembro de 2017, e vale desde 1º de janeiro de 2018. Na prática quem paga é o comprador, e o pagamento tem de ser feito antes da escritura: o Conselho de Contribuintes do município já confirmou que o tabelião deve conferir a guia de ITBI quitada e transcrever os seus dados na escritura (Acórdão 18.967, de 2025).

A alíquota é a parte fácil. A base de cálculo, o valor sobre o qual incidem os 3%, é onde está o dinheiro. O Código Tributário Nacional diz que a base é o valor venal do imóvel, o seu valor de mercado. Durante anos, prefeituras, entre elas a do Rio, emitiram a guia de ITBI sobre um valor próprio, muitas vezes acima do preço efetivamente pago. Em fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça resolveu a questão em julgamento de recurso repetitivo (Tema 1.113), com três teses:

• a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não está vinculada à base do IPTU, que nem sequer pode ser usada como piso;
• o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, e o fisco só pode afastá-la por meio de processo administrativo próprio;
• o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência fixado por ele unilateralmente.

A decisão não encerrou as disputas no Rio. Uma reportagem do Diário do Rio, de julho de 2026, mostrou a prefeitura ainda emitindo guias com avaliações acima do preço pago e listou compradores que foram à Justiça e conseguiram a restituição, entre eles um caso de 2025 em que um imóvel em Copacabana comprado por R$ 2,16 milhões havia sido avaliado pela prefeitura em R$ 3,972 milhões. A mesma reportagem registrou o aviso da própria prefeitura de que o pagamento da guia implica concordância com o valor venal nela expresso, e que o serviço de revisão do valor venal pede que o contribuinte conteste antes de pagar.

Depois, em janeiro de 2026, uma lei complementar federal, a LC 227/2026, reescreveu o artigo 38 do Código Tributário Nacional. Ela define o valor venal e permite que os municípios o estimem por critérios técnicos, com metodologia divulgada e um procedimento para o contribuinte contestar. Os especialistas divergem sobre o quanto isso muda a tese de 2022, e os tribunais ainda estão decidindo. Para quem compra, o conselho prático continua o mesmo: antes de pagar, compare o valor da guia com o preço do contrato e, se o número da prefeitura for maior, converse com o seu advogado sobre contestar antes de pagar, e não depois.

A escritura pública: os emolumentos de notas no Rio

Os emolumentos de cartório no Brasil não são definidos por cada cartório. São fixados por lei estadual e divulgados todo ano pela Corregedoria-Geral da Justiça. No Rio de Janeiro, a tabela em vigor desde 9 de março de 2026 é a aprovada pela Portaria CGJ 516/2026, e, pela Lei estadual 10.632, de 2024, os valores são atualizados todo 1º de janeiro pela variação da Selic. Uma compra em 2027, portanto, será calculada por uma tabela nova.

Para a escritura com valor declarado (Tabela 07, item 1), a tabela de 2026 funciona em duas partes. Uma escala fixa cobre valores até R$ 561.711,99, cuja última faixa custa R$ 2.850,22 de emolumentos. A partir de R$ 561.712,00, cada nova faixa de R$ 140.427,98 em que o valor se inclua acrescenta R$ 252,43. Os emolumentos têm teto no valor máximo da taxa judiciária, R$ 84.326,80 em 2026, limite que só negócios muito grandes alcançam.

Sobre os emolumentos incidem acréscimos destinados a fundos públicos, previstos nos artigos 2º e 5º da mesma Portaria:

• 20% para o Fundo Especial do Tribunal de Justiça (FETJ);
• 8,5% para o fundo da Procuradoria-Geral do Estado (FUNPERJ);
• 8,5% para o fundo da Defensoria Pública (FUNDPERJ);
• 6% para o fundo de apoio aos registradores civis (FUNARPEN);
• 1% para cada um de outros três fundos (FUNDAC-PGUERJ, FUNPGT e FUNPGALERJ);
• e, à parte, 2% para custear os atos gratuitos e o Minha Casa, Minha Vida, cobrados sobre os emolumentos e sem incidência dos fundos.

São 46% sobre os emolumentos para os fundos, mais os 2%. Soma-se ainda o ISS municipal: o Conselho de Contribuintes do Rio aplica a alíquota geral de 5% aos serviços notariais e de registro (Acórdão 19.202, de 2025), e a tabela de 2026 orienta os cartórios a incluir o ISS conforme a lei municipal.

Dois detalhes merecem atenção. Primeiro, a tabela diz que, quando o valor declarado for diferente do valor atribuído pelo poder público para fins fiscais, como o valor do ITBI, os emolumentos serão calculados pelo maior. Uma avaliação alta da prefeitura, portanto, também encarece a escritura. Segundo, a escolha do tabelião é livre, e, como a tabela do Rio é cara, há compradores que lavram a escritura em outro estado; a reportagem do Diário do Rio calculou a escritura de um negócio de R$ 50 milhões em cerca de R$ 124,8 mil no Rio, contra cerca de R$ 64,8 mil em São Paulo. O registro, porém, continua obrigatoriamente no cartório do Rio que guarda a matrícula do imóvel.

O registro no Registro de Imóveis

O registro é a etapa que torna você dono, e tem os seus próprios emolumentos. Na tabela de 2026 do Rio (Tabela 05.1, item 1), a estrutura repete quase exatamente a da escritura: uma escala até R$ 561.711,99, cuja última faixa custa R$ 2.818,18 de emolumentos, e depois R$ 252,43 a mais por faixa adicional de R$ 140.427,98, com o mesmo teto da taxa judiciária. Somam-se os mesmos 46% de fundos, os mesmos 2% e o mesmo ISS municipal.

Como na escritura, a tabela manda calcular pelo valor declarado ou pelo valor usado pelo poder público para fins fiscais, o que for maior, e acrescenta que não se admite outro critério, como uma nova avaliação do imóvel.

Há também itens menores no registro: a prenotação e a respectiva certidão, R$ 36,89 de emolumentos na tabela de 2026, e a certidão atualizada da matrícula que você vai querer depois que a compra for registrada.

Certidões e pequenas taxas

A análise da documentação funciona à base de certidões, e algumas custam dinheiro. A mais importante é a certidão da matrícula do imóvel, que mostra a propriedade e os ônus. Na tabela de 2026 do Rio (Tabela 05.4, item 6), a certidão do imóvel com propriedade e ônus reais custa R$ 124,08 de emolumentos, mais os 2% e os fundos, o que dá cerca de R$ 184 antes do ISS. Normalmente se pede mais de uma: no início da análise, pouco antes da escritura e depois do registro.

As certidões sobre o vendedor, de tribunais, do fisco e da Justiça do Trabalho, são emitidas por órgãos diferentes, com custos diferentes, e a lista que o seu advogado vai pedir depende de quem é o vendedor; o guia sobre due diligence na compra de imóveis no Brasil trata delas. Uma análise de 2024, assinada por três advogados da área imobiliária e publicada no Migalhas, observa que, desde a reforma de 2022, a lei não exige as certidões de distribuidores judiciais para a validade do negócio nem para a boa-fé do comprador. Muitos advogados continuam a pedi-las. Cada uma custa pouco perto do preço; o custo de não saber pode ser a casa.

Se você compra do exterior, some os custos da procuração (no consulado ou diante de um notário estrangeiro, com legalização), das traduções juramentadas dos documentos estrangeiros e, quando os documentos vêm de fora, do registro no Registro de Títulos e Documentos. Esses valores variam com o país e o número de páginas, então peça orçamento. Os passos em si estão no guia sobre CPF e conta bancária para compradores estrangeiros.

Laudêmio: quando o terreno é da União ou aforado ao município

Parte das terras do Rio, sobretudo no litoral, pertence à União e está com particulares sob aforamento ou ocupação, os regimes antigos dos terrenos de marinha e de áreas semelhantes. Quando um imóvel assim é vendido, é devido o laudêmio à União. Segundo a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), o laudêmio corresponde a 5% do valor do terreno, excluídas as benfeitorias, calculado pela planta de valores da própria SPU, e o pagamento é obrigação do vendedor. Pago o laudêmio, a SPU emite a Certidão de Autorização para Transferência (CAT) somente 72 horas depois do pagamento; a CAT vale por 90 dias e é exigida tanto para lavrar a escritura quanto para registrá-la.

Como a base é o valor do terreno, e não da casa, o laudêmio de uma casa grande num terreno modesto pode ser menor do que se imagina, e num terreno grande pode ser maior. E como, por lei, quem paga é o vendedor, para o comprador o laudêmio importa sobretudo como prazo e como documento: sem a CAT, a escritura não sai.

Existe ainda uma versão municipal em partes da cidade. A reportagem do Diário do Rio cita um laudêmio de 2,5% em algumas áreas sob enfiteuse municipal, como trechos do Centro.

Se um ou outro se aplica a uma casa específica é algo que a matrícula e os cadastros públicos respondem, não a distância do mar. O seu advogado vai verificar. Para uma casa de penhasco no Joá, inclusive a apresentada neste site, essa verificação faz parte da análise normal, e a resposta deve constar do contrato.

A comissão de corretagem

Nenhuma lei fixa a comissão do corretor no Brasil. O artigo 724 do Código Civil diz que, se não estiver fixada em lei nem ajustada entre as partes, a remuneração será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. O artigo 725 diz que a remuneração é devida assim que o corretor obtém o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se concretize por arrependimento das partes. Ou seja, o percentual é o que foi combinado, e o lugar onde ele fica escrito é o contrato de corretagem.

Quem paga? Quem contratou o corretor, que numa venda costuma ser o vendedor. O Idec, Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor, diz com todas as letras que no Brasil é mais comum que a remuneração do corretor fique a cargo do vendedor e que, salvo previsão em contrário no contrato, o comprador não pode ser obrigado a pagá-la. As partes podem combinar dividir a comissão, e o comprador que contrata o próprio corretor para buscar uma casa paga esse corretor conforme o que combinou com ele.

Para quem compra, o ponto prático é ler a proposta e o contrato em busca de qualquer cláusula que transfira a comissão para você, e combinar, ou recusar, por escrito. Quando uma casa é comercializada por uma imobiliária em nome do vendedor, como a Art de Vivre comercializa a casa deste site, a remuneração da imobiliária faz parte do acordo dela com o vendedor.

O seu advogado

Também não existe valor fixo para o advogado numa compra de imóvel. A Seccional do Rio de Janeiro da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-RJ) publica uma tabela de honorários mínimos, com última atualização em junho de 2025, que dá uma ideia do piso: R$ 2.329,63 pela elaboração de uma promessa de compra e venda de imóvel, R$ 13.260,96 por um parecer escrito e R$ 1.792,02 por cada vez que o advogado acompanha o cliente a um cartório extrajudicial. São mínimos. Numa compra de muitos milhões, com análise de documentos, negociação do contrato, escritura e registro, os honorários são ajustados caso a caso, e se serão um valor fixo ou um percentual do preço é algo a combinar entre você e o advogado.

Peça uma proposta de honorários por escrito antes de fazer a oferta, com o escopo detalhado: quais certidões, quantas rodadas de revisão do contrato, presença na escritura, acompanhamento do registro e, se você estiver no exterior, a procuração e a documentação para a entrada do dinheiro no país. Um escopo claro é a melhor proteção contra uma conta surpresa, e um bom advogado escreve um sem hesitar.

Quando cada custo é pago

Os custos não chegam todos juntos, e a ordem importa para o planejamento do caixa, sobretudo se o dinheiro vem do exterior.

• Durante a análise da documentação: as certidões, à medida que o advogado as pede, e a primeira parte dos honorários, se assim foi combinado.
• Antes da escritura: o ITBI, que no Rio precisa estar pago antes da assinatura. Se o terreno for da União, o laudêmio do vendedor também precisa ser pago pelo menos 72 horas antes de a SPU emitir a certidão de que o tabelião precisa.
• Na escritura: os emolumentos de notas. A tabela de 2026 do Rio diz que os emolumentos são pagos diretamente ao tabelião no momento do ato e que o cartório pode exigir depósito prévio, com recibo discriminado, a ser devolvido se o ato não for praticado. Diz também que, se a escritura for lavrada e ficar incompleta por motivo atribuído à parte, por exemplo uma desistência na hora da assinatura, continua devido um terço dos emolumentos e acréscimos.
• No protocolo do registro: os emolumentos do Registro de Imóveis, que o cartório também pode pedir antecipadamente quando a escritura é apresentada.
• No fechamento ou depois: o corretor, conforme o contrato de corretagem, e o saldo dos honorários do advogado.

Vale perguntar ainda sobre uma linha da tabela de 2026. Ela isenta dos acréscimos dos fundos (os 20% e os demais) os atos notariais e registrais que comprovadamente se referirem à primeira aquisição da casa própria, e reduz pela metade os emolumentos da primeira aquisição residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação. São regras pensadas para o comprador comum e dificilmente pesam no preço de uma casa no Joá, mas se a primeira se aplica a você é uma pergunta legítima para o tabelião.

Um exemplo completo: uma casa de R$ 15 milhões

Veja como os custos se somam numa compra de R$ 15.000.000, o preço pedido pela casa apresentada neste site, supondo que a prefeitura aceite o preço declarado como base do ITBI, que a escritura seja lavrada no Rio em 2026, que o terreno não seja da União nem aforado ao município e que o vendedor pague o corretor. Os valores usam a tabela do Rio em vigor desde 9 de março de 2026.

ITBI

• 3% de R$ 15.000.000 = R$ 450.000,00 (Lei municipal 6.250/2017).

Escritura num tabelionato do Rio

• Faixas acima de R$ 561.712,00: R$ 15 milhões cai na 103ª faixa de R$ 140.427,98.
• Emolumentos: R$ 2.850,22 + 103 × R$ 252,43 = R$ 28.850,51.
• 2% para atos gratuitos e PMCMV: R$ 57,00 + 103 × R$ 5,04 = R$ 576,12.
• Fundos públicos, 46% dos emolumentos: R$ 13.271,23.
• Subtotal: R$ 42.697,86, mais o ISS de 5%, cerca de R$ 1.443 se calculado sobre os emolumentos.

Registro no cartório de imóveis do Rio

• Emolumentos: R$ 2.818,18 + 103 × R$ 252,43 = R$ 28.818,47.
• 2% para atos gratuitos e PMCMV: R$ 56,36 + 103 × R$ 5,04 = R$ 575,48.
• Fundos públicos, 46% dos emolumentos: R$ 13.256,50.
• Subtotal: R$ 42.650,45, mais o ISS de 5%, cerca de R$ 1.441, e a pequena taxa de prenotação.

O total, e o que fica de fora

ITBI, escritura e registro somam cerca de R$ 538 mil com o ISS, ou aproximadamente 3,6% do preço. Desse total, o ITBI responde por R$ 450 mil; tabelionato e registro juntos ficam em torno de R$ 88 mil, um pouco menos de 0,6%.

Não estão incluídos, porque dependem de escolhas ou de fatos que só o seu negócio vai mostrar: os honorários do advogado, as certidões (cuja quantidade depende de quem é o vendedor), as traduções e a procuração se você compra do exterior, e um eventual corretor contratado por você. Se a prefeitura avaliar a casa acima de R$ 15 milhões, o ITBI sobe 3% sobre a diferença, e os emolumentos de escritura e registro sobem junto. Se o terreno for da União, o laudêmio é do vendedor, mas a CAT passa a ser uma etapa do seu cronograma. E como a tabela muda todo janeiro, uma escritura assinada em 2027 vai custar um pouco mais.

Como número de planejamento para uma compra desse porte no Rio, reserve cerca de 4% além do preço, antes dos honorários do advogado, e depois deixe que o seu advogado troque cada linha pelo valor real. O que se paga todo ano depois que a casa é sua, sobretudo o IPTU, está no guia sobre os impostos do proprietário no Rio. Se você quiser conhecer a casa antes de fazer as contas, os corretores da Art de Vivre podem agendar uma visita pela página de contato.