CPF, conta bancária e câmbio para o comprador estrangeiro no Brasil

Antes de assinar qualquer coisa no Brasil, o comprador estrangeiro precisa ter três coisas resolvidas: um número de contribuinte brasileiro, um caminho legal para trazer o dinheiro ao país e alguém com poderes para assinar, caso ele não esteja no Rio no dia. Nenhuma delas é difícil. Todas levam mais tempo do que se imagina, e cada uma deixa um rastro de papéis que volta a importar no dia da venda. Este guia trata das três na ordem em que você vai precisar delas, conforme as regras vigentes em outubro de 2026.

É informação geral, não orientação jurídica. Toda compra deve ser conduzida por um advogado imobiliário brasileiro que atue para você, e a parte do dinheiro pela mesa de câmbio do seu banco. Para a sequência completa de uma compra, da proposta ao registro, leia nosso panorama da compra por estrangeiros (em inglês) e o passo a passo para comprar no Rio. Esta página aprofunda a papelada que precisa vir antes.

Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil

Pode. Uma pessoa física estrangeira pode comprar imóvel urbano no Brasil em seu próprio nome. Não é preciso morar no Brasil, ter visto nem sócio brasileiro. A Receita Federal deixa isso claro de forma indireta: suas regras obrigam pessoas não residentes no Brasil, brasileiras ou estrangeiras, a se inscrever no CPF quando possuem no país bens sujeitos a registro público, e o primeiro item da lista são os imóveis.

O que o comprador estrangeiro precisa é se encaixar no mesmo sistema que todo comprador brasileiro usa: um número de contribuinte na escritura, dinheiro que chegou por um banco autorizado e uma assinatura que o tabelião brasileiro aceite. O resto deste guia trata dessas três coisas. Terra rural é outro caso, com limites próprios para estrangeiros; uma casa dentro da cidade, como uma casa num bairro do Rio de Janeiro, é imóvel urbano.

O que é o CPF e por que tudo depende dele

O CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) é o número de contribuinte emitido pela Receita Federal. No Brasil ele funciona como identificador universal: bancos, tabelionatos, cartórios de registro de imóveis e a prefeitura vinculam seus registros a ele. Numa compra de imóvel, ele não é opcional. A página da própria Receita para quem mora no exterior lista imóveis, veículos, embarcações, aeronaves, contas bancárias e aplicações financeiras como os bens cujos titulares precisam estar inscritos.

Na prática, o CPF aparece em quase todas as etapas da compra:

• o contrato de câmbio que traz o seu dinheiro é fechado em seu nome e CPF;
• a escritura pública identifica você pelo CPF;
• o cartório de registro de imóveis registra o novo proprietário na matrícula com o CPF;
• o imposto de transmissão da prefeitura (ITBI) e, depois, o IPTU anual são emitidos para ele.

Quem mora no exterior não recebe cartão de CPF. A prova da inscrição é o Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral no CPF, uma página impressa no site da Receita Federal e apresentada junto com um documento de identidade. Qualquer pessoa pode imprimi-lo depois que o número existe, o que ajuda quando o tabelião ou o banco pedem.

O CPF é gratuito quando solicitado à Receita Federal ou ao consulado. É também a etapa que o comprador estrangeiro mais costuma deixar para quando o negócio já está andando, que é o pior momento para descobrir que o próximo horário no consulado está a semanas de distância.

Como tirar o CPF morando no exterior

A página oficial do serviço no gov.br é clara quanto ao caminho principal. Para o estrangeiro que mora no exterior, o pedido é feito presencialmente num posto da rede consular brasileira, o consulado ou a embaixada que atende a região onde você mora. As etapas são:

1. Encontrar o consulado ou a embaixada da sua jurisdição na lista do Itamaraty.
2. Agendar o atendimento de CPF pelo sistema e-consular do posto (econsular.itamaraty.gov.br).
3. Preencher e assinar o formulário FCPF da Receita Federal, feito online no site da Receita.
4. Levar o formulário assinado, o passaporte ou outro documento oficial de identidade e a certidão de nascimento ou de casamento.

O serviço é gratuito. A página do gov.br não informa prazo de atendimento, e cada consulado tem sua própria agenda, então o plano sensato é agendar assim que a busca ficar séria, e não depois de encontrar a casa.

Outros dois caminhos costumam aparecer, e vale saber em que pé estão:

• O canal de e-mail da Receita Federal. A página do gov.br apresenta o e-mail (formulário, documentos e uma foto sua segurando o documento aberto) como o caminho preferencial para brasileiros residentes no exterior. Alguns escritórios de advocacia brasileiros relatam que estrangeiros também conseguem usar o formulário online e a troca de e-mails quando os dados são validados, com o consulado como alternativa. A página oficial, em outubro de 2026, encaminha estrangeiros no exterior ao consulado; trate o e-mail como algo a perguntar, não a contar como certo.
• Um representante no Brasil. Um advogado no Brasil pode fazer o pedido por você com uma procuração que inclua expressamente a inscrição no CPF. Se você assinar essa procuração no exterior, diante de um notário local, ela vai precisar de apostila e de tradução juramentada, explicadas mais abaixo nesta página.

Como tirar o CPF estando no Brasil

Se você vier ao Rio antes de comprar, dá para fazer o CPF durante a visita, e é rápido. A página de inscrição no CPF do gov.br lista estes canais para o estrangeiro no Brasil:

• o formulário online "Inscrever Estrangeiro no CPF", depois do qual você envia o protocolo e os documentos à Receita por e-mail ou os leva a uma unidade da Receita;
• e-mail para a Receita Federal, que segundo a página leva em média 48 horas;
• atendimento presencial numa unidade da Receita Federal;
• unidades conveniadas: Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais, Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal ou Correios.

A inscrição é gratuita, exceto nas unidades conveniadas, que cobram R$ 7. É preciso um documento oficial de identificação com foto, que para o estrangeiro é o passaporte, e a certidão de nascimento ou de casamento (ou documento equivalente estrangeiro) somente se a identidade não mostrar nacionalidade, filiação e data de nascimento. O atendente pode pedir mais. Se a unidade conveniada entregar um protocolo em vez do número pronto, a página diz que ainda é preciso apresentá-lo com os documentos à Receita, por e-mail ou pessoalmente, o que leva em média dois dias úteis.

Como manter o CPF regular

Um CPF que existe não é o mesmo que um CPF que funciona. Bancos e tabelionatos consultam a situação cadastral, e um número "pendente de regularização" ou "suspenso" trava a operação de câmbio e segura a escritura. Três coisas causam a maior parte dos problemas do comprador estrangeiro.

Nomes que não batem

O nome no CPF precisa ser idêntico ao do passaporte, assim como a data de nascimento e a nacionalidade, e o cadastro inclui o nome da mãe. Advogados que atendem compradores estrangeiros relatam que um motivo comum de recusa é o sobrenome de casada num documento e o de solteira no outro. O cartório de registro de imóveis compara CPF, passaporte, procuração e escritura, e qualquer diferença gera uma nota devolutiva, a lista formal de exigências do cartório, e atraso.

A confirmação anual para quem mora fora

Escritórios de advocacia brasileiros relatam que, desde janeiro de 2025, a Receita Federal pede aos estrangeiros residentes no exterior que têm CPF que confirmem seus dados uma vez por ano, pelo aplicativo da Receita, com o e-consular ou o consulado como alternativa quando o aplicativo recusa os dados. O CPF cujos dados não forem confirmados pode passar a "pendente de regularização" e, depois, a "suspenso". O mecanismo mudou desde que foi criado, então peça ao seu advogado para verificar o que vale no ano da compra.

Declarações de imposto, quando passam a ser devidas

A página da Receita para residentes no exterior liga as duas situações irregulares às declarações de imposto de renda: o CPF fica pendente quando a última declaração exigida não foi entregue, e suspenso depois de duas. O comprador que nunca deve declaração no Brasil não é afetado; quem tem renda no Brasil, por exemplo aluguel, pode ser. O hábito simples que evita tudo isso é imprimir o Comprovante algumas semanas antes de qualquer assinatura e olhar a linha da situação cadastral.

É preciso ter conta em banco brasileiro

Não estritamente, mas a maioria dos compradores acaba abrindo uma. As regras brasileiras permitem que o não residente mantenha conta em reais nas mesmas condições de um residente (Resolução BCB nº 277, de 2022, art. 67, conforme citado por advogados de câmbio). Permissão não é o mesmo que direito de abrir: cada banco aplica sua própria política de cadastro, e alguns vão querer ver você, ou seu procurador, pessoalmente.

Na compra em si, os reais que saem do contrato de câmbio podem ser pagos de formas diferentes, conforme o banco: na sua conta brasileira, diretamente ao vendedor ou ao tabelionato, às vezes em parcelas que acompanham o cronograma do contrato. Um comprador sem conta, portanto, consegue concluir a compra.

Os motivos para ter conta são práticos e aparecem depois da compra. O IPTU anual, a taxa de condomínio se a casa ficar num condomínio, contas de consumo, funcionários e manutenção precisam ser pagos em reais, em dia, por alguém. E quando você vender, advogados brasileiros recomendam receber o preço numa conta que também possa enviá-lo ao exterior. Nossos guias de impostos para proprietários no Rio e de como manter uma casa no Rio tratam desses custos.

Como trazer o dinheiro: o contrato de câmbio

A lei cambial brasileira, a Lei nº 14.286, de 2021, em vigor desde o fim de 2022, fixa duas regras que moldam toda compra feita com dinheiro do exterior. Operações de câmbio só podem ser feitas por instituições autorizadas pelo Banco Central (art. 3º). E a entrada e a saída de reais ou de moeda estrangeira têm de passar por uma dessas instituições, que deve identificar o cliente, o destinatário e o remetente dos recursos (art. 14). O banco responde por conhecer seu cliente e por zelar pela legalidade da operação (art. 4º).

Na prática, o dinheiro de uma casa chega por um contrato de câmbio, uma operação fechada com um banco brasileiro ou instituição de câmbio autorizada. Os pontos que importam:

• Ele é fechado em seu nome e CPF, como comprador, mesmo quando os reais vão direto ao vendedor. Dinheiro enviado por um parente, uma empresa ou a conta de um amigo é outra operação e pode levantar questões de doação e de imposto.
• A natureza é classificada como imóvel. A lista de naturezas do Banco Central tem um código específico para compra e venda de imóveis (46215, no Anexo IV da Resolução BCB nº 277, de 2022, conforme citado por advogados de câmbio). A lei atribui ao cliente a responsabilidade pela classificação, então diga claramente ao banco para que é o dinheiro.
• O banco decide quais documentos pede. Conte com identidade e CPF, o compromisso de compra e venda ou a escritura identificando o imóvel e o preço, e prova de que o dinheiro é seu. Algumas instituições exigem a presença sua ou do seu procurador.
• Um preço só, em todo lugar. O preço do compromisso de compra e venda, da escritura e do dossiê de câmbio deve ser o mesmo. Uma divergência é um problema na compra e um problema maior na venda.
• Um imposto sobre o câmbio. O IOF, imposto federal sobre operações financeiras e de câmbio, incide na conversão. As alíquotas são fixadas por decreto e mudaram várias vezes em 2025, então pergunte ao banco qual vale no dia.

O que não fazer é igualmente claro. Transferências informais, dinheiro vivo, pagamento por contas de terceiros ou um código de natureza genérico não deixam nada para conferir no dia em que você quiser tirar o dinheiro. Nosso guia sobre os custos de comprar imóvel no Rio trata do ITBI e das taxas de tabelionato e de registro, que são separados do câmbio.

O Banco Central pelas regras atuais

Guias antigos, muitos ainda bem posicionados nas buscas, dizem ao comprador estrangeiro para "registrar o investimento no Banco Central" num sistema chamado RDE-IED. Esse regime não existe mais nesse formato. A Lei nº 14.286 e a Resolução BCB nº 278, de 31 de dezembro de 2022, o substituíram, e o sistema atual se chama SCE-IED. Como ele se aplica depende de quem é o dono da casa.

Uma casa em seu próprio nome

A Resolução 278 define investimento estrangeiro direto como a participação de um não residente no capital de uma empresa no Brasil, ou outros direitos econômicos cujo retorno dependa do desempenho do negócio. Quem presta a informação é o receptor, definido como uma entidade constituída ou organizada no Brasil. Uma casa comprada diretamente por uma pessoa física estrangeira não tem esse receptor. Advogados de câmbio brasileiros leem da mesma forma: para o imóvel em nome próprio, não há lançamento no SCE-IED, e o registro da compra é o próprio contrato de câmbio, junto com a escritura e a matrícula.

Uma casa por meio de empresa brasileira

Alguns compradores preferem ter o imóvel por meio de uma empresa brasileira, por planejamento sucessório ou outros motivos. Nesse caso o dinheiro entra no capital da empresa, o que é investimento estrangeiro direto. A empresa é o receptor e presta as informações no SCE-IED, e desde 31 de dezembro de 2022 as movimentações são vinculadas ao sistema quando iguais ou superiores a US$ 100.000. O contador ou o advogado da empresa cuida das declarações. Se uma estrutura societária faz sentido é uma questão tributária para seus assessores, não um atalho de papelada.

Por que o rastro importa na saída

A Lei nº 14.286 atribui ao Banco Central a tarefa de estabelecer os procedimentos para as remessas relativas ao capital estrangeiro, observadas a lei e a fundamentação econômica de cada operação. Quando você vender e quiser mandar o dinheiro para fora, o banco que fizer o câmbio de saída vai querer ver a história desde o começo: os registros do câmbio de entrada, a escritura de compra, a matrícula, a escritura de venda, a prova de pagamento do imposto sobre o eventual ganho de capital e a conta de onde o dinheiro sai.

Esse é o motivo prático para trazer o dinheiro de forma limpa. O comprador cuja entrada está documentada, em seu próprio nome, com a natureza correta e o mesmo preço da escritura, tem um dossiê que o banco consegue conferir. Quem pagou parte do preço por fora tem uma lacuna que ninguém consegue preencher depois. O não residente que vende com lucro também paga imposto de renda sobre o ganho, em alíquotas progressivas que advogados brasileiros situam entre 15% e 22,5%, retido pelo comprador ou pelo procurador do comprador; o guia de impostos trata disso.

Como comprar do exterior com procuração

Você não precisa estar no Brasil para assinar. A procuração permite que alguém de sua confiança, normalmente o seu advogado, assine a escritura e conclua o registro por você. A forma que ela assume não é questão de gosto.

Ela precisa ser pública

A lei brasileira exige escritura pública para a venda de imóvel acima de trinta salários mínimos, o que cobre qualquer casa nos preços do Joá, e a procuração para assinar uma escritura pública também precisa ser pública (Código Civil, arts. 108 e 657). Uma autorização particular não serve. Os poderes devem ser especiais e expressos: o imóvel identificado pela matrícula e pelo endereço, o preço ou um teto, e cada ato listado, do compromisso e da escritura ao pagamento do ITBI e das taxas, ao fechamento do câmbio, ao CPF, ao registro e à resposta às exigências do cartório. Uma procuração ampla e genérica é um risco; uma que nomeia um único imóvel e uma lista fechada de atos não é.

Onde assinar

• Num tabelionato brasileiro, numa visita anterior. Se você vier ao Rio ver a casa, pode assinar a procuração num tabelionato de notas enquanto estiver aqui. Ela passa a ser um documento público brasileiro e não precisa de apostila nem de tradução.
• Num consulado brasileiro. Os consulados lavram procurações públicas em português, em seus próprios livros, sem apostila, sem tradução e, em geral, sem outro registro. A base legal dos atos notariais consulares se refere a brasileiros; se o consulado lavra o instrumento para um estrangeiro varia, então pergunte ao consulado da sua jurisdição.
• Num notário do seu país. É o caminho usual do comprador estrangeiro. O documento então precisa de três coisas antes que um tabelião brasileiro o use: a apostila da Convenção da Haia, adotada pelo Brasil em 2016 (Decreto nº 8.660/2016), ou a legalização consular se o seu país não fizer parte; a tradução juramentada para o português, feita por tradutor público brasileiro (regulado pela Lei nº 14.195/2021); e o registro num cartório de Registro de Títulos e Documentos (Lei nº 6.015/1973, art. 129).

Mais dois pontos economizam tempo. A plataforma de atos notariais eletrônicos, o e-Notariado, não é caminho para quem está no exterior: seu certificado digital exige identificação presencial diante de um tabelião brasileiro, como apontam advogados brasileiros. E a procuração pode ser revogada a qualquer momento, por isso os tabeliães pedem prova de que ela continua em vigor; se a assinatura atrasar meses, conte com o pedido de uma procuração nova.

Uma ordem de trabalho para o comprador estrangeiro

Juntando tudo, a papelada segue mais ou menos esta ordem. Seu advogado vai ajustá-la ao imóvel e ao país onde você mora.

1. Primeiro o CPF. Agende o consulado ou faça o pedido numa visita ao Brasil. Imprima o Comprovante e confira o nome contra o passaporte.
2. Escolha como vai ser o dono. Em nome próprio ou por meio de empresa. Isso muda o lado do Banco Central e o imposto.
3. Fale cedo com o banco. Descubra qual instituição vai fechar o câmbio, que documentos ela pede, se exige sua presença e se você vai abrir conta em reais.
4. Assine a procuração se não for estar na escritura, e reserve tempo para a apostila, a tradução e o registro.
5. Deixe o advogado concluir a auditoria do imóvel e do vendedor antes de qualquer valor relevante circular. Nosso guia de due diligence explica o que é verificado.
6. Feche o câmbio em seu nome, classificado como compra de imóvel, pelo preço do contrato.
7. Guarde o dossiê. Contratos de câmbio, escritura, matrícula, guia do ITBI e procuração são os documentos que permitem vender e mandar o dinheiro de volta mais tarde.

Se a compra também vai servir de base para uma autorização de residência, os registros de câmbio contam duas vezes: as autoridades de imigração pedem uma declaração bancária de que o dinheiro veio do exterior. Nosso guia sobre residência no Brasil por investimento imobiliário explica como.

Nada disso é específico de uma casa, mas é a base de toda compra no Joá, inclusive a da casa de cinco suítes no penhasco apresentada neste site, oferecida por R$ 15.000.000. Os corretores da Art de Vivre, que comercializa o imóvel, podem agendar uma visita e responder a perguntas sobre a casa; o CPF, o câmbio e a procuração ficam com o seu advogado e o seu banco. Para perguntar sobre a casa, escreva pela página de contato ou fale diretamente com a Art de Vivre.