Como comprar uma casa no Rio de Janeiro, passo a passo

Comprar uma casa no Rio de Janeiro não é complicado, mas é demorado, e acontece numa ordem fixa. Uma proposta, um sinal, um período de conferência de documentos, um imposto pago à prefeitura, uma escritura assinada diante do tabelião e, por fim, o único passo que de fato torna você dono: o registro no Registro de Imóveis. Cada etapa tem a sua repartição, o seu documento e as suas pessoas. Este guia percorre essas etapas em ordem, explica quem faz o quê em cada uma delas e trata das duas variações mais comuns no topo do mercado: comprar estando no exterior, por procuração, e comprar por meio de uma empresa.

É informação geral, escrita em outubro de 2026, e não substitui orientação jurídica ou tributária. Toda compra no Brasil deve ser conduzida por um advogado brasileiro que trabalhe para você, e só para você. Os custos que se somam ao preço têm um guia próprio, os custos para comprar um imóvel no Rio. Se você não é brasileiro, comece pelo guia sobre CPF e conta bancária para compradores estrangeiros, porque nada do que vem a seguir acontece sem eles.

A regra que organiza tudo

Uma frase do Código Civil explica o desenho do processo inteiro. O artigo 1.245 diz que a propriedade de um imóvel se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e o seu primeiro parágrafo acrescenta que, enquanto esse registro não é feito, o vendedor continua a ser havido como dono. O artigo 1.227 diz o mesmo, em termos gerais, para todos os direitos reais sobre imóveis.

Vale ler devagar, porque isso contraria a intuição. Você não é dono da casa quando aperta a mão do vendedor, quando assina o contrato, quando paga o preço inteiro, quando assina a escritura nem quando recebe as chaves. Você é dono quando o cartório de registro lança a transferência na ficha do imóvel, a matrícula. Tudo o que vem antes é um conjunto de promessas e recibos. Bons, se o trabalho for bem feito, mas promessas. É por isso que a ordem das etapas importa, e por isso tanto trabalho acontece antes de qualquer dinheiro mudar de mãos.

Uma segunda regra define a forma. O artigo 108 do Código Civil determina que a escritura pública é essencial para os negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Nos valores de que este guia trata, isso significa que toda venda passa por um tabelião. Um contrato particular, sozinho, não basta.

Quem faz o quê

Cinco partes participam de uma compra típica, e ajuda separar bem o papel de cada uma, porque cada uma protege uma coisa diferente.

• O corretor de imóveis. Encontra ou apresenta a casa, organiza as visitas, leva as propostas de um lado para o outro e mantém a negociação andando. No Brasil, o corretor precisa estar inscrito no conselho regional, o CRECI. O Código Civil define a corretagem como a obrigação de obter um ou mais negócios para o cliente, conforme as instruções recebidas (artigo 722), e exige que o corretor preste ao cliente todos os esclarecimentos ao seu alcance sobre a segurança ou o risco do negócio (artigo 723). A remuneração do corretor é assunto do guia de custos.
• O seu advogado. Lê a matrícula e os documentos do vendedor, redige ou revisa a proposta e o contrato, explica os riscos, organiza a documentação para a escritura e acompanha o registro até o fim. É a pessoa que trabalha só para você.
• O tabelião de notas. Lavra a escritura pública, confere a identidade e a capacidade das partes e os documentos exigidos por lei, e dá fé pública ao ato. O tabelião não representa nenhum dos lados e não substitui o seu advogado.
• O Registro de Imóveis (o RGI, como se diz no Rio). Guarda a matrícula de cada imóvel da sua circunscrição. Examina a escritura e, estando tudo certo, registra a transferência. É este cartório que torna você dono.
• A Prefeitura do Rio. Cobra o imposto de transmissão, o ITBI, e depois o imposto anual, o IPTU. Se o terreno for da União sob um regime antigo de ocupação, a Secretaria do Patrimônio da União, a SPU, também entra no processo, como se verá adiante.

Se o seu interesse é a casa apresentada neste site, os corretores da Art de Vivre podem agendar uma visita e responder às perguntas sobre o imóvel. O trabalho jurídico é do seu advogado.

Primeiro passo: a proposta

O processo costuma começar com uma proposta de compra por escrito. Ela traz o preço, como e quando será pago, o valor do sinal, as condições que você impõe (quase sempre uma análise satisfatória da documentação), o que fica na casa e a data em que você espera receber a posse. A proposta chega ao vendedor por meio do corretor e pode ir e voltar algumas vezes até que os dois lados concordem.

Trate a proposta como um documento com peso jurídico. O artigo 427 do Código Civil diz que a proposta de contrato obriga quem a faz, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio ou das circunstâncias do caso. O seu advogado deve lê-la antes que você assine, e as condições que importam para você devem estar escritas nela, não deixadas para depois. Uma condição comum e sensata é que o negócio dependa de a matrícula e as certidões do vendedor virem limpas.

Combine também o cronograma na proposta: quantos dias para a análise dos documentos, quando o contrato será assinado e uma data-alvo para a escritura. Um cronograma escrito cedo evita discussões mais tarde e dá a todos, inclusive ao cartório, uma referência para se organizar.

Segundo passo: o sinal e o contrato de promessa

Aceita a proposta, muitas compras passam para um contrato particular, o contrato de promessa de compra e venda, muitas vezes assinado junto com o pagamento do sinal. O contrato fixa tudo o que a escritura repetirá depois: as partes, o imóvel tal como descrito na matrícula, o preço, a forma de pagamento, o prazo para a escritura, a data de entrega das chaves e o que acontece se alguém não cumprir a sua parte.

O sinal, também chamado de arras, tem força de verdade no Código Civil. Pelo artigo 417, ele é devolvido ou abatido do preço quando o contrato é cumprido. Pelo artigo 418, se quem deu o sinal desistir, a outra parte pode desfazer o contrato e ficar com ele; se quem recebeu o sinal desistir, quem o deu pode desfazer o contrato e exigir a devolução mais o equivalente, com correção monetária, juros e honorários de advogado. O artigo 420 muda o quadro quando o contrato prevê expressamente o direito de arrependimento para qualquer das partes. Nesse caso o sinal tem função apenas indenizatória: quem o deu e desiste perde o valor, quem o recebeu e desiste devolve o valor mais o equivalente, e ninguém pode pedir indenização suplementar. Ter ou não ter cláusula de arrependimento é uma das decisões mais importantes do contrato. Pergunte ao seu advogado como ela foi redigida e por quê.

Não existe percentual legal para o sinal. O valor é combinado entre as partes, assim como o momento de pagar o saldo, por exemplo no dia da escritura.

Dois outros dispositivos merecem atenção. O artigo 463 diz que, assinado um contrato preliminar sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a celebração do contrato definitivo. E o artigo 1.417 diz que a promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, feita por instrumento público ou particular e registrada no Registro de Imóveis, dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel. Registrar a promessa é uma proteção que alguns compradores usam quando o intervalo entre o contrato e a escritura vai ser longo; o seu advogado dirá se vale a pena no seu caso.

Terceiro passo: a análise da documentação

É nesta etapa que uma compra se ganha ou se perde, e ela merece um guia à parte, sobre due diligence na compra de imóveis no Brasil. Em linhas gerais, o seu advogado examina três coisas.

O imóvel. O ponto de partida é uma certidão atualizada da matrícula, emitida pelo Registro de Imóveis, que mostra o proprietário registrado, a descrição e a área do terreno e toda hipoteca, penhora, indisponibilidade, servidão ou averbação de ação judicial lançada contra ele. Desde a Lei 13.097, de 2015, e com mais força depois das mudanças de 2022, o direito brasileiro segue o que os juristas chamam de concentração na matrícula: riscos que não estão lançados na matrícula, em regra, não podem ser opostos ao comprador de boa-fé. Uma análise de 2024, assinada por três advogados da área imobiliária e publicada no Migalhas, observa que a lei alterada agora diz que as certidões de distribuidores judiciais não são exigidas para a validade do negócio nem para caracterizar a boa-fé do comprador. Muitos advogados continuam a puxá-las, porque um processo contra o vendedor que ainda não chegou à matrícula pode virar problema, e porque certas situações de insolvência ficam fora da regra. O objetivo não é colecionar papel, e sim saber de quem você está comprando.

O vendedor. Quem exatamente está vendendo, e se pode vender. Se o proprietário é casado, o artigo 1.647 do Código Civil diz que nenhum dos cônjuges pode alienar imóveis sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta. Se o proprietário morreu, o inventário precisa ser resolvido antes. Se o vendedor é uma empresa, é preciso conferir o contrato social e os poderes de quem assina.

A casa em si. Se o que foi construído bate com o que a prefeitura aprovou, se há IPTU em atraso e, num condomínio, se as cotas condominiais estão em dia. Este último ponto pesa mais do que parece: o artigo 1.345 do Código Civil diz que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. Num bairro como o Joá, onde a maior parte das casas à venda fica dentro de condomínios fechados, peça a declaração de quitação do condomínio como rotina. O guia sobre os condomínios da Joatinga explica como eles se organizam.

Se algo vier pouco claro, a hora de resolver é agora, antes da escritura, enquanto ainda dá para renegociar, exigir a correção como condição ou desistir nos termos do contrato.

Quarto passo: o ITBI e os documentos da escritura

Antes da escritura, o comprador paga à prefeitura o imposto de transmissão, o ITBI. No Rio, a alíquota é de 3% para uma compra e venda comum, fixada pela Lei municipal 6.250, de 2017, e em vigor desde 1º de janeiro de 2018. A base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, e a forma de chegar a esse valor tem sido disputada nos tribunais; o guia de custos trata disso em detalhe, inclusive da decisão do Superior Tribunal de Justiça segundo a qual o valor declarado pelo comprador presume-se condizente com o valor de mercado.

O que importa para o cronograma é a ordem. A lei do ITBI do Rio exige o pagamento antes da escritura, e o Conselho de Contribuintes do município já confirmou que o tabelião deve conferir a guia de ITBI e transcrever os seus dados na escritura, podendo ser multado quando a guia e a escritura não coincidem (Acórdão 18.967, publicado no Diário Oficial do município em fevereiro de 2025). Na prática, o seu advogado ou o cartório pede a guia à prefeitura, você paga, e a guia quitada entra no processo da escritura. Confira se a guia descreve o negócio exatamente como a escritura vai descrever: mesmas partes, mesmo imóvel, mesma natureza da operação.

Parte das terras do Rio, sobretudo perto do mar, pertence à União e está nas mãos de particulares sob aforamento ou ocupação, os regimes antigos dos terrenos de marinha e de áreas semelhantes. Se a matrícula indicar que o imóvel é um desses, a SPU precisa autorizar a transferência. Segundo as orientações da própria SPU, o vendedor paga o laudêmio, a SPU emite a Certidão de Autorização para Transferência, a CAT, somente 72 horas depois do pagamento, a CAT vale por 90 dias e é necessária tanto para lavrar a escritura quanto para registrá-la. Nem todo imóvel de frente para o mar é terreno da União. Se uma casa específica é ou não, quem responde é a matrícula e o cadastro da SPU, não a vista.

O tabelião também vai pedir os documentos de identidade e o CPF de todos que assinam, a prova do estado civil e os documentos do imóvel. Um comprador estrangeiro precisa do CPF antes de qualquer uma dessas etapas.

Quinto passo: a escritura pública

A escritura pública de compra e venda é lavrada num tabelionato de notas. O cartório prepara uma minuta a partir dos documentos, os advogados dos dois lados revisam, e no dia marcado comprador e vendedor (ou os seus procuradores) assinam no livro de notas. A escritura registra as partes, o imóvel tal como descrito na matrícula, o preço e a forma de pagamento, o pagamento do ITBI e as declarações que a lei exige.

A escolha do tabelionato é livre, e os emolumentos de notas no Rio são altos para os padrões brasileiros. Uma reportagem do Diário do Rio, de julho de 2026, calculou a escritura de um negócio de R$ 50 milhões em cerca de R$ 124,8 mil no Rio, contra cerca de R$ 64,8 mil em São Paulo, e citou um executivo de uma incorporadora carioca segundo o qual cerca de 80% das escrituras da empresa já são lavradas em outros estados. Onde quer que a escritura seja assinada, o registro continua a ser feito no cartório de registro do Rio que guarda a matrícula do imóvel. O seu advogado pode dizer se faz sentido usar um tabelionato de fora na sua compra e o que isso muda no cronograma.

O saldo é pago exatamente como o contrato prevê, por exemplo por transferência no momento da assinatura. Concluída a escritura, as normas de emolumentos do Rio em vigor em 2026 determinam que o tabelião entregue o traslado em no máximo 72 horas, e a escritura também pode seguir eletronicamente para o Registro de Imóveis.

Vale repetir o que a escritura não é. Ela não é a propriedade. O artigo 1.245 deixa isso claro. Uma escritura assinada e guardada na gaveta mantém o vendedor como dono perante a lei, e os credores dele continuam podendo alcançar o imóvel. O que nos leva à etapa que conta.

Sexto passo: o registro e a entrega das chaves

A escritura é apresentada ao Registro de Imóveis responsável pela região onde a casa fica. Ao ser protocolada, ela recebe um número de prenotação, e esse número importa: o artigo 1.246 do Código Civil diz que o registro é eficaz desde o momento em que o título é apresentado ao oficial e prenotado no protocolo. O cartório então examina a escritura. Se estiver tudo em ordem, registra a transferência na matrícula. Se faltar algo ou houver erro, emite uma nota devolutiva com as exigências a cumprir.

A Lei de Registros Públicos, com as mudanças de 2022, dá ao cartório 10 dias, contados do protocolo, para registrar ou formular exigências, e 5 dias para uma escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, segundo um guia prático de 2026. Não há prazo legal para o comprador levar a escritura a registro, mas há todos os motivos para fazer isso imediatamente: enquanto o registro não sai, a casa continua sendo do vendedor perante a lei.

Feito o registro, peça uma certidão atualizada da matrícula com o seu nome como proprietário. Essa certidão, e não a escritura nem as chaves, é a prova de que a compra terminou.

A entrega das chaves e as primeiras semanas

Posse e propriedade são coisas diferentes no direito brasileiro. O Código Civil considera possuidor quem tem de fato o exercício de algum dos poderes inerentes à propriedade (artigo 1.196), e a posse pode passar antes ou depois do registro, conforme o contrato. Quando as chaves mudam de mãos, no dia da escritura ou numa data posterior, é o contrato que diz, então deixe isso escrito nele. Percorra a casa antes de receber as chaves, com a lista do que fica, e anote a leitura dos medidores.

Depois do registro vêm alguns passos administrativos: atualizar o nome do proprietário na prefeitura para o IPTU, na administração do condomínio, se houver, e nas concessionárias. O guia sobre os impostos do proprietário no Rio trata do que se paga todo ano, e o guia sobre como manter uma casa no Rio cuida do resto.

E guarde a pasta. A escritura, a matrícula registrada, o comprovante do ITBI, as certidões da compra, a declaração do condomínio e, para o comprador estrangeiro, o registro do dinheiro que entrou no Brasil são os documentos que o advogado do seu futuro comprador vai pedir no dia em que você vender.

Comprar do exterior ou por meio de uma empresa

Por procuração

Você não precisa estar no Rio para comprar no Rio. Uma pessoa de confiança, normalmente o seu advogado, pode assinar em seu nome com uma procuração. A forma importa. O artigo 657 do Código Civil diz que a outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado, e como a escritura precisa ser pública, a procuração também precisa ser: uma procuração pública.

Há três caminhos usuais para fazê-la do exterior, como resume o 26º Tabelionato de Notas de São Paulo:

1. No consulado brasileiro. Os consulados oferecem alguns serviços notariais, entre eles a procuração pública. Você comparece pessoalmente com os seus documentos e os dados da pessoa que vai nomear.
2. Diante de um notário no seu país. A procuração é feita conforme a lei local, legalizada para uso no Brasil (por apostila, onde vale a Convenção da Apostila de Haia), enviada ao Brasil, traduzida e registrada num Registro de Títulos e Documentos antes de ser usada.
3. On-line, pelo e-Notariado. Desde 2020 os tabeliães brasileiros podem lavrar atos por videoconferência com assinatura digital, na plataforma e-Notariado, criada pelo Conselho Nacional de Justiça. É preciso ter um certificado digital (o certificado gratuito do e-Notariado ou um ICP-Brasil). Para a procuração, a regra é que ela seja feita por tabelião do domicílio de quem outorga, então pergunte ao cartório escolhido se ele pode atender o seu caso.

O mesmo sistema e-Notariado permite que a própria escritura de compra seja assinada por videoconferência. Para escrituras de imóveis, a regra é que o tabelião seja do local do imóvel ou do domicílio do comprador, o que significa um cartório do Rio para uma casa no Rio, a menos que o seu domicílio aponte para outro lugar.

Qualquer que seja o caminho, mantenha a procuração específica: o imóvel exato, os atos exatos (assinar o contrato, pagar o ITBI, assinar a escritura, levá-la a registro), os limites de preço e uma data de validade. Uma procuração restrita é fácil de aceitar e difícil de desviar. Uma procuração ampla é o contrário. E confira se o nome, o número do passaporte e o CPF que constam dela batem exatamente, letra por letra, com os seus outros documentos; uma divergência pode bastar para o tabelião ou o registrador devolverem os papéis.

Por meio de uma empresa

Alguns compradores preferem ter a casa em nome de uma empresa, por planejamento sucessório, por privacidade ou porque a empresa já concentra outros bens. As etapas acima continuam as mesmas. O que muda é quem assina e o que o tabelião e o registrador vão conferir.

Uma empresa brasileira compra com o seu CNPJ, e a escritura é assinada por quem o contrato social autoriza; por isso o contrato social, as últimas alterações e a nomeação dos administradores entram no processo da escritura. Uma empresa sediada no exterior tem mais a fazer antes. As normas da Receita Federal exigem, há muitos anos, que a pessoa jurídica domiciliada no exterior que adquire imóvel no Brasil se inscreva no CNPJ, tendo como responsável um procurador residente no Brasil, como registrou o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, o IRIB, quando a regra foi criada. Os documentos societários vão precisar de legalização e tradução juramentada, e, se o dinheiro vier de fora, o registro do investimento estrangeiro no Banco Central também se aplica à empresa.

Se a empresa é o veículo certo é uma pergunta tributária e sucessória, não cartorial, e a resposta depende de onde você mora e paga impostos. Pergunte antes da proposta, não depois, porque trocar o comprador no meio do caminho significa refazer documentos.

Quanto tempo leva

Não existe um prazo fixo para uma compra, e quem dá um número sem ver os documentos está chutando. O que dá para dizer é onde o tempo vai. A análise da documentação leva o tempo que as certidões levam para chegar e o tempo de resolver o que elas mostrarem. A guia do ITBI precisa ser pedida e paga. Se o terreno for da União, a CAT só pode ser emitida 72 horas depois do pagamento do laudêmio. O cartório precisa de tempo para preparar a minuta, e os dois advogados, para revisá-la. O registro, por fim, tem a sua janela legal de 5 ou 10 dias a partir do protocolo, mais se o cartório formular uma exigência que precise ser cumprida.

O que atrasa uma compra é quase sempre a mesma lista: um inventário que nunca foi feito, um cônjuge que precisa assinar e está fora do país, uma descrição na matrícula que não bate com o que foi construído, uma procuração vaga demais, um CPF pedido tarde demais. Comece por isso cedo. Um comprador que já tem CPF, advogado e uma procuração clara antes de fazer a proposta é um comprador que o vendedor leva a sério.

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