Residência no Brasil por investimento imobiliário

Desde 2018, o Brasil concede autorização de residência a estrangeiros que compram imóvel no país com dinheiro próprio vindo do exterior. Buscadores e corretores costumam chamá-la de "golden visa" brasileiro ou "visto gold", emprestando o nome dos programas europeus mais conhecidos. O nome oficial é mais simples: autorização de residência por investimento imobiliário. Pelos padrões internacionais ela é modesta, com piso de um milhão de reais, e pede muito pouco de quem a recebe. Também entrega menos do que o apelido sugere. Este guia apresenta a regra como está em outubro de 2026: os valores, que imóvel conta, os documentos, o prazo, o caminho para a residência por prazo indeterminado e o que ela não faz.

É informação geral, não orientação jurídica. As regras de imigração mudam por resolução e por ato ministerial, e cada caso depende dos seus fatos, por isso o pedido deve ser preparado por um advogado de imigração brasileiro, em conjunto com o advogado imobiliário que cuida da compra.

A regra e de onde ela vem

A Lei de Migração de 2017 (Lei nº 13.445) permite conceder residência por investimento. A via imobiliária foi criada pelo Conselho Nacional de Imigração, o CNIg, na Resolução Normativa nº 36, de 9 de outubro de 2018, publicada no Diário Oficial em 21 de novembro de 2018. Ela foi reescrita em pontos importantes pela Resolução CNIg MJSP nº 46, de 9 de dezembro de 2021, cujas mudanças, segundo escritórios de advocacia, passaram a valer em 8 de agosto de 2022. O texto consolidado no portal de imigração do Ministério da Justiça e Segurança Pública, consultado em outubro de 2026, ainda mostra a Resolução 46 como a alteração mais recente.

A resolução trata da pessoa física que, com recursos próprios de origem externa, faz investimento imobiliário no Brasil. Os pedidos são feitos pelo sistema online de imigração do Ministério da Justiça, o MigranteWeb, no Portal de Imigração. O Ministério também edita portarias de procedimento de tempos em tempos, então o seu advogado deve conferir as regras de protocolo vigentes no dia do pedido.

Duas características do texto original de 2018 mudaram e ainda circulam em artigos antigos. A primeira versão dava uma autorização de dois anos e exigia trinta dias no Brasil nesse período, e quem decidia os casos era o Ministério do Trabalho. Hoje a autorização é de quatro anos, a exigência de presença é de catorze dias a cada dois anos e quem analisa os pedidos é o Ministério da Justiça. Se um guia fala em dois anos e trinta dias, está descrevendo a regra antiga.

A via nunca foi concorrida. Num artigo para a International Bar Association em 2024, um advogado de São Paulo contou apenas cerca de nove autorizações concedidas no primeiro ano e pouco, e atribuiu isso em parte ao desconhecimento do setor imobiliário. Para o comprador isso tem um efeito prático: nem todo corretor, agência bancária ou mesmo advogado já preparou um desses processos, então vale perguntar a quem você contratar se já fez.

Para dúvidas sobre a regra em si, o portal de imigração do Ministério da Justiça indica como contato a Coordenação-Geral de Imigração Laboral (CGIL), pelo e-mail [email protected], e a plataforma Fala.BR para pedidos formais. Esses canais respondem sobre a norma; não preparam pedidos.

Quanto é preciso investir

O mínimo é um investimento em imóvel urbano de pelo menos R$ 1.000.000. Nas regiões Norte e Nordeste, a resolução permite que o mínimo seja até 30% menor, o que o próprio serviço de notícias do governo apresenta como R$ 700.000. O Rio de Janeiro fica no Sudeste, então uma compra no Rio é medida pelo valor cheio de R$ 1.000.000.

A resolução acrescenta algumas regras sobre como compor o valor:

• Mais de um imóvel. O investidor pode atingir o mínimo comprando dois ou mais imóveis, desde que a soma alcance o piso.
• Copropriedade. A compra conjunta é admitida, mas cada coproprietário precisa ter investido o mínimo inteiro. Duas pessoas não podem dividir uma compra de R$ 1.000.000 e ambas se qualificarem.
• Financiamento. Só a parte do investimento que passar de R$ 1.000.000 pode ser financiada. O primeiro milhão tem de ser dinheiro do próprio investidor.
• Dinheiro do exterior. Os recursos têm de ser próprios e de origem externa, o que na prática significa enviados do exterior por um banco brasileiro, em nome do investidor, e documentados. Escritórios de advocacia brasileiros acrescentam que quem envia o dinheiro, quem consta como comprador na escritura e quem faz o pedido devem ser a mesma pessoa.

O último ponto é onde o processo de imigração e o processo de compra se encontram. Se o dinheiro entrou por um contrato de câmbio bem documentado, o banco consegue emitir a declaração que o Ministério pede. Se não entrou, não há o que o banco declarar. Nosso guia de CPF, conta bancária e câmbio para o comprador estrangeiro explica como funciona o contrato de câmbio.

Que imóvel se qualifica

O imóvel tem de ser urbano e pode estar pronto ou em construção. Terra rural não conta por esta resolução. Fora isso, a resolução não pergunta que tipo de imóvel urbano é: uma casa, um apartamento ou mais de uma unidade servem, se a soma alcançar o mínimo. O investidor tem de ser o proprietário, então a compra precisa estar em nome do próprio requerente.

A resolução também dá ao Ministério o poder de fazer diligências no local. É um motivo para manter o imóvel e a papelada em ordem, não um sinal de que vistorias sejam rotina.

Como os documentos vêm do cartório de registro de imóveis, a saúde jurídica do imóvel importa tanto quanto o preço. Para o imóvel pronto, o Ministério pede um registro que comprove a propriedade livre de ônus ou encargos. Uma casa com hipoteca, penhora ou pendência de registro pode travar o pedido mesmo quando o preço está muito acima do mínimo. Nosso guia de due diligence de imóveis no Brasil mostra como esses problemas são encontrados antes da compra.

Os documentos

A resolução lista documentos diferentes para o imóvel pronto e para o imóvel em construção. Para o imóvel construído:

• o registro do imóvel (a matrícula, chamada na resolução de Registro Geral do Imóvel) comprovando a propriedade livre de ônus ou encargos;
• declaração de instituição de crédito autorizada pelo Banco Central atestando a transferência internacional do capital.

Para o imóvel em construção:

• o Contrato de Promessa de Compra e Venda, registrado no Registro de Imóveis;
• a declaração bancária sobre a transferência internacional, inclusive do sinal;
• o Alvará de Construção;
• o Memorial de Incorporação registrado.

A esses a resolução soma os documentos gerais exigidos para pedidos de residência pela Resolução Normativa CNIg nº 1, de 2017. O serviço de notícias do governo resume o essencial como prova da compra, por escritura pública ou contrato de promessa, mais registros que mostrem a origem e a transferência internacional do dinheiro. Documentos estrangeiros em geral precisam de apostila e de tradução juramentada; o seu advogado vai passar a lista para a sua nacionalidade.

A declaração bancária na prática

A declaração bancária é o documento que mais falta, porque depende de escolhas feitas meses antes, quando o dinheiro foi enviado. O banco só pode confirmar o que seus registros mostram: uma operação de câmbio, em nome e CPF do investidor, trazendo dinheiro do exterior, para a compra de imóvel. Dinheiro que entrou pela conta de um parente, por uma empresa, em várias transferências sem explicação ou com natureza genérica deixa o banco sem condições de dizer o que o Ministério precisa que ele diga. Pergunte ao banco, antes de enviar qualquer valor, se ele emite essas declarações e o que vai precisar de você.

Compra na planta

A via do imóvel em construção existe para que o investidor não precise esperar a obra terminar. Os documentos dela são da incorporadora: o alvará de construção e o Memorial de Incorporação registrado, o registro que constitui legalmente o empreendimento no cartório de imóveis antes de as unidades existirem. Se faltar um deles, o imóvel não se qualifica por essa via, por mais adiantada que esteja a obra.

Pedido do exterior ou de dentro do Brasil

Há duas portas de entrada. O investidor que está no exterior pede primeiro a autorização de residência; uma vez concedida, o consulado brasileiro emite um visto temporário com base nela, e o investidor viaja ao Brasil. O investidor que já está no Brasil pode fazer o pedido no país, nos termos do art. 151 do Decreto nº 9.199, de 2017, com os mesmos documentos. Nos dois casos a resolução concede residência por quatro anos.

Depois da chegada, o titular se registra na Polícia Federal, que emite a Carteira de Registro Nacional Migratório, a CRNM, o documento de identidade do residente estrangeiro. A data desse registro importa: é dela que começa a contar a regra dos catorze dias de presença.

Para uma casa pronta comprada do exterior, a ordem dos acontecimentos é esta:

1. Tirar o CPF e combinar com o banco como o dinheiro vai entrar.
2. Trazer o dinheiro do exterior, em seu próprio nome, por um banco autorizado.
3. Assinar a escritura e registrá-la no cartório de registro de imóveis.
4. Obter a matrícula atualizada e a declaração do banco.
5. Protocolar o pedido de residência pelo MigranteWeb, com os documentos gerais.
6. Receber a autorização e, se estiver no exterior, o visto temporário no consulado.
7. Entrar no Brasil e se registrar na Polícia Federal para obter a CRNM.

Uma compra que ainda está tramitando no cartório não está pronta para sustentar um pedido, salvo se for imóvel em construção com promessa de compra e venda registrada. O governo não publica um prazo padrão para cada etapa, então planeje o pedido pela sua própria agenda, e não por uma data prometida.

O prazo de quatro anos e a regra dos catorze dias

A autorização inicial é de quatro anos. Para mantê-la, o titular tem duas obrigações.

Manter o investimento

O investimento tem de ser mantido durante todo o período. A resolução diz que, cessado o fundamento que embasou a concessão da residência, a autorização pode ser perdida, nos termos do art. 135, inciso I, do Decreto nº 9.199/2017. Vender o imóvel, ou reduzir o patrimônio abaixo do mínimo, elimina o fundamento.

Se você pretende trocar um imóvel por outro durante o prazo, fale com o seu advogado antes de vender. A resolução conta o valor total de imóveis urbanos que você possui, então a ordem das duas operações, e se o dinheiro novo é de novo seu e vindo do exterior, decide se o investimento foi mantido sem interrupção. O mesmo cuidado vale para uma hipoteca feita depois: ao fim dos quatro anos o Ministério pede de novo os documentos originais, inclusive o registro que mostrava o imóvel livre de ônus.

Passar catorze dias no Brasil a cada dois anos

O titular precisa estar no Brasil por pelo menos catorze dias, seguidos ou não, a cada período de dois anos, contados do registro na Polícia Federal. A resolução diz que quem cumpre essa exigência não está sujeito à perda da residência por ausência prolongada que, de outro modo, se aplicaria pelo art. 135, inciso III, do mesmo decreto. Para o investidor que vem ao Rio uma vez por ano, a exigência é fácil de cumprir; ainda assim, vale guardar carimbos de entrada e registros de viagem.

Se algo der errado

A resolução oferece um caminho de volta. O titular que não cumprir os catorze dias, ou que perder o prazo para pedir a residência por prazo indeterminado, pode pedir uma nova autorização de quatro anos, desde que o investimento continue de pé. À parte, omissão relevante ou declaração falsa no pedido pode levar ao cancelamento, nos termos do art. 136 do decreto.

De quatro anos para prazo indeterminado

Ao fim dos quatro anos, o titular pode pedir que a autorização seja alterada para prazo indeterminado. A resolução pede:

• os mesmos documentos do início, para comprovar que o investimento foi mantido;
• cópia da CRNM;
• certidões de antecedentes criminais, ou documento equivalente emitido pela autoridade judicial do local de residência.

A resolução vincula o pedido ao fim do prazo de quatro anos e fala em prazo para fazê-lo, mas o texto publicado não informa a janela em dias. Considere os últimos meses do quarto ano como o momento de protocolar, e deixe o seu advogado confirmar a data-limite exata. O titular que, por algum motivo, recebeu um prazo inicial menor pode pedir renovação até o período necessário para a alteração para prazo indeterminado.

A residência por prazo indeterminado é o que a maioria das pessoas chama de "residência permanente" no Brasil. Ela continua vinculada ao investidor, e as regras de perda da Lei de Migração continuam valendo.

Familiares

A autorização do investidor não cobre automaticamente cônjuge, companheiro ou filhos. Cada familiar pede a sua própria residência, em geral com base em reunião familiar, uma categoria separada da Lei de Migração que vincula a autorização dele à do investidor. Na prática, os pedidos são preparados juntos. Quais parentes se qualificam, e com quais documentos, depende do vínculo e é uma pergunta para o advogado de imigração no começo, não depois de concedida a autorização do investidor.

Cada coproprietário que queira a sua própria autorização de investidor precisa, como visto acima, ter investido o mínimo inteiro em seu nome. Um casal que compra uma casa junto, em que só um dos dois investiu o mínimo inteiro, tem pela frente uma autorização de investidor e um pedido de reunião familiar para o outro, não duas autorizações de investidor.

O que ela não dá

A autorização é útil, mas é mais estreita do que o rótulo de "golden visa" sugere. Quatro pontos merecem atenção antes de contar com ela.

Não é atalho para a cidadania

A naturalização ordinária no Brasil exige, em regra, quatro anos de residência contados da data em que a pessoa passou a residir no país por prazo indeterminado, então os quatro anos da autorização inicial de investidor não contam para ela. O Ministério da Justiça também limita as ausências: viagens esporádicas ao exterior que somem até cerca de três meses por ano, ou doze meses no período de quatro anos, não impedem a aprovação. O investidor que passa catorze dias no Brasil a cada dois anos cumpre a regra do investimento, mas não reside no Brasil no sentido que a naturalização exige. Há prazos menores em casos específicos, por exemplo para quem é casado com brasileiro ou nasceu em país de língua portuguesa.

Não resolve a sua situação tributária

A Receita Federal já se pronunciou exatamente sobre isso. Na Solução de Consulta COSIT nº 180, de 2021, afirmou que a Resolução 36 é norma de imigração, não norma tributária, e que a residência para fins de imposto de renda é disciplinada pela Instrução Normativa SRF nº 208, de 2002. Quem entra no Brasil com visto temporário passa a ser residente fiscal ao completar 184 dias no país, seguidos ou não, num período de até doze meses, e a partir daí se sujeita às mesmas regras tributárias de qualquer outro residente. O investidor que de fato se mudar para o Rio deve buscar orientação tributária nos dois países antes do 184º dia, e não depois.

Não prende você ao Brasil

A autorização não traz obrigação de morar no Brasil além dos catorze dias, nem exigência de gerar empregos, nem investimento em nada além do imóvel. Esse é o seu atrativo. É também por isso que ela, sozinha, não constrói o histórico de residência de que a naturalização e alguns outros benefícios precisam.

Não facilita a compra

Estrangeiros podem comprar imóvel urbano no Brasil sem autorização nenhuma. A autorização de residência vem depois de uma compra que precisa ser bem feita por si só: CPF, título limpo, dinheiro por banco autorizado, escritura, registro. A autorização é consequência de uma boa compra, não um atalho para ela. Nosso passo a passo para comprar no Rio e nosso panorama para o comprador estrangeiro (em inglês) tratam da compra em si.

Onde entram o Rio, o Joá e uma casa de R$ 15 milhões

O Rio de Janeiro é onde imigrantes mais investem em imóveis no Brasil. O Boletim da Migração, publicado mensalmente pelo Ministério da Justiça, informou que imigrantes investiram R$ 283,2 milhões em imóveis no Brasil entre janeiro e setembro de 2024, e que o estado do Rio de Janeiro liderou com R$ 125,2 milhões, à frente de São Paulo e Santa Catarina. Por nacionalidade, compradores dos Estados Unidos lideraram, seguidos de França, Itália e Alemanha. O boletim não diz quantos desses compradores usaram depois a via da residência.

Para quem compra no topo do mercado carioca, o piso não é a parte difícil. Uma casa de cinco suítes no Joá, bairro dentro da cidade do Rio de Janeiro, como a casa no penhasco apresentada neste site e oferecida por R$ 15.000.000, vale quinze vezes o mínimo de R$ 1.000.000 que se aplica no Sudeste. O que importa é o resto do processo:

• pelo menos o primeiro R$ 1.000.000 tem de ser dinheiro próprio do comprador, enviado do exterior; só a parte acima disso pode ser financiada;
• o dinheiro tem de chegar por um banco autorizado, em nome do comprador, para que o banco possa emitir a sua declaração;
• a escritura tem de estar registrada e a matrícula tem de mostrar o imóvel livre de ônus;
• a classificação urbana deve ser confirmada na matrícula pelo advogado, como em qualquer compra.

Quem pretende usar a autorização deve dizer isso no começo, ao advogado e ao banco, para que a compra seja estruturada para ela desde a primeira transferência. Três perguntas merecem resposta antes da proposta: em nome de quem a casa vai ficar, já que a autorização vai para o proprietário que consta na escritura, e não para uma empresa; de onde virá o primeiro milhão, já que ele precisa ser dinheiro seu vindo do exterior; e quem da família precisa de residência, já que cada pessoa além do investidor precisa de um pedido próprio. Os corretores da Art de Vivre, que comercializa a casa no Joá, podem agendar uma visita e responder a perguntas sobre o imóvel; o pedido de residência é trabalho de um advogado de imigração. Para os custos, veja nosso guia sobre os custos de comprar imóvel no Rio e, para a vida depois das chaves, como manter uma casa no Rio. Para perguntar sobre a casa, use a página de contato ou fale diretamente com a Art de Vivre.