Impostos do proprietário de imóvel no Rio

Comprar uma casa no Rio de Janeiro termina com um imposto de transmissão pago uma vez. Ser dono dela traz um pequeno conjunto de impostos que se repetem: o imposto municipal anual sobre o imóvel, o imposto de renda sobre um eventual aluguel, o imposto sobre o ganho de capital no dia da venda e a obrigação de declarar a casa à Receita Federal, se você é residente fiscal no Brasil. Nenhum deles é complicado sozinho. O que pega os proprietários de surpresa é o calendário, a diferença entre residentes e não residentes e as mudanças que a lei do imposto de renda de 2025 trouxe a partir de janeiro de 2026. Este guia reúne as regras como estão em outubro de 2026.

O que este guia cobre, e o que está em vigor

Os impostos da compra, o ITBI e as custas de cartório e registro, estão no nosso guia de custos da compra. Este começa no dia seguinte ao registro da escritura. Trata do IPTU na cidade do Rio, do imposto de renda sobre aluguel para residentes e não residentes, do ganho de capital na venda, da escolha entre ter o imóvel como pessoa física ou por meio de uma empresa, e da declaração anual de bens.

Duas leis aprovadas em 2025 importam aqui. A Lei 15.270/2025, sancionada em 26 de novembro de 2025, mudou o imposto de renda da pessoa física a partir de janeiro de 2026: a renda mensal de até R$ 5.000 passou a ser isenta, um imposto mínimo passou a valer para residentes de renda muito alta, e os dividendos passaram a ser tributados na fonte acima de certos limites. A Lei Complementar 214/2025, a reforma tributária do consumo, traz a locação de imóveis para os novos IBS e CBS ao longo de um período de transição. As duas aparecem abaixo onde se aplicam a uma casa.

Este texto traz informação geral, não é aconselhamento tributário nem jurídico. Alíquotas e limites mudam, e a resposta certa depende da sua residência, das suas outras rendas e de como o imóvel é detido. Um contador brasileiro, e um advogado quando houver estrutura societária, deve orientar o seu caso.

IPTU: como o Rio calcula

O IPTU é o imposto municipal sobre o imóvel urbano, cobrado todo ano. Na cidade do Rio de Janeiro, ele é calculado aplicando uma alíquota sobre o valor venal do imóvel, o valor que a Prefeitura atribui a ele para fins de tributação. Esse valor é definido pela Prefeitura, não pelo preço que você pagou, e aparece na guia anual do IPTU.

As alíquotas vêm da Lei municipal 6.250/2017, em vigor desde 1º de janeiro de 2018:

• 1,0% para imóveis edificados residenciais.
• 2,5% para imóveis edificados não residenciais.
• 3,0% para terrenos (imóveis não edificados).

A mesma lei prevê fatores de redução para guias pequenas, como 60% de desconto num imposto residencial de até R$ 800, e isenção para imóveis edificados residenciais com valor venal de até R$ 55.000, valor corrigido todo mês de janeiro. No patamar de uma casa grande, nada disso se aplica.

A conta é simples. Apenas como ilustração, uma casa com valor venal de R$ 4.000.000 teria IPTU de R$ 40.000 por ano a 1%. O número de qualquer casa real está na guia dela, e o comprador deve pedir a guia do ano antes de fazer uma proposta, junto com os outros documentos listados no nosso guia de due diligence.

O valor venal é o número da Prefeitura para o IPTU, e não precisa coincidir com o preço de mercado. Ele também é uma questão separada da base do imposto de transmissão pago na compra, que o nosso guia de custos da compra explica, inclusive a decisão do Superior Tribunal de Justiça de 2022 (Tema 1.113) de que a base do ITBI não está vinculada ao valor do IPTU, e as mudanças que vieram depois. O que importa aqui é mais simples: o IPTU de uma casa não se calcula aplicando 1% sobre o preço pedido. Leia a guia.

IPTU: a cota única e o calendário

O Rio oferece duas formas de pagar. A cota única é um pagamento só, no início do ano, com desconto. A alternativa são dez cotas mensais.

Para 2026, o calendário publicado no Diário Oficial do Município em 22 de dezembro de 2025 foi este:

• Cota única ou primeira cota: vencimento em 6 de fevereiro de 2026, com 7% de desconto no pagamento à vista, o mesmo percentual de 2025.
• Da segunda à décima cota: vencimentos mensais de 6 de março a 9 de novembro de 2026.
• Guias: enviadas pelos Correios a partir de 12 de janeiro; a partir de 21 de janeiro também podiam ser emitidas pela internet no portal Carioca Digital, todas as cotas de uma vez.

Na guia ilustrativa de R$ 40.000 acima, o desconto de 7% vale R$ 2.800. O calendário de 2027 será fixado pela Prefeitura no fim de 2026; espere o mesmo formato e confira as datas quando forem publicadas.

Dois pontos práticos para o proprietário. Primeiro, a dívida de IPTU acompanha o imóvel: pelo artigo 130 do Código Tributário Nacional, ela passa para o próximo dono, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação, de modo que uma guia não paga aparece no dia em que você vender. A Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica do Imóvel, da Prefeitura, mostra a situação. Segundo, um proprietário não residente precisa de um meio de receber a guia e pagá-la em reais, o que na prática significa uma conta em banco brasileiro ou alguém no Brasil agindo por você; o nosso guia do CPF e da conta bancária trata da conta, e o nosso guia de manutenção de uma casa no Rio trata dos demais custos do ano.

Aluguel recebido por residente no Brasil

Nem todo proprietário aluga a sua casa, e muitos proprietários desse patamar nunca alugam. Mas, se um residente fiscal no Brasil recebe aluguel, isso é renda tributável, e o caminho depende de quem paga.

O aluguel recebido de inquilino pessoa física passa pelo carnê-leão, o imposto de renda mensal que o residente recolhe por conta própria sobre rendimentos recebidos de outras pessoas físicas ou do exterior. A própria lista da Receita Federal de rendimentos sujeitos a ele inclui a locação e a sublocação de imóveis. O imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao do recebimento e é calculado e pago pelo serviço Carnê-Leão no e-CAC da Receita. É uma antecipação: o aluguel e o imposto pago entram depois na declaração anual.

Alguns detalhes importam:

• Imóvel em condomínio entre coproprietários. Quando o imóvel alugado pertence a mais de uma pessoa, cada coproprietário recolhe o carnê-leão sobre a sua parte do aluguel.
• Usufruto. Havendo usufruto registrado, o usufrutuário recolhe sobre o aluguel que recebe.
• Despesas. A orientação da Receita diz que o livro caixa, usado por profissionais autônomos para deduzir despesas, não pode ser usado para rendimentos de aluguel. Quais custos do imóvel podem ser abatidos do aluguel é uma questão mais estreita do que muitos proprietários imaginam; pergunte ao seu contador antes de presumir.
• A tabela de 2026. Pela Lei 15.270/2025, a renda mensal de até R$ 5.000 é isenta, com redução até R$ 7.350. Acima disso, vale a tabela progressiva mensal; o seu contador terá as faixas em vigor.

O aluguel pago por inquilino pessoa jurídica não entra no carnê-leão; ele é tratado por meio de quem paga, e o seu contador o concilia na declaração anual.

O imposto mínimo sobre altas rendas

A partir de 2026, a Lei 15.270/2025 acrescenta um imposto de renda mínimo para residentes com renda anual acima de R$ 600.000. A alíquota sobe de zero a 10% entre R$ 600.000 e R$ 1,2 milhão, e é de 10% acima disso. A base é ampla e inclui rendimentos isentos e tributados exclusivamente na fonte, com uma lista de exclusões; o ganho de capital, salvo certos ganhos em bolsa, está entre as exclusões. O imposto já pago é abatido. Para um proprietário que aluga uma casa e tem outras rendas relevantes, o aluguel entra nessa conta.

Os novos tributos sobre o consumo no aluguel

A Lei Complementar 214/2025 traz a locação de imóveis para os novos IBS e CBS. Na locação, as alíquotas padrão são reduzidas em 70%, e a locação residencial tem um redutor de R$ 600 por imóvel na base de cálculo. A pessoa física só se torna contribuinte do IBS e da CBS nas hipóteses do artigo 251 dessa lei, que dependem do valor dos aluguéis recebidos e do número de imóveis alugados. Se um proprietário pessoa física de uma casa se enquadra nelas é uma pergunta para o seu contador; empresas que alugam imóveis estão em cheio no novo sistema.

Aluguel recebido por proprietário não residente

O não residente é tributado de outra forma. Não há tabela progressiva nem declaração anual. Segundo um escritório tributário de São Paulo que publica um guia detalhado e atualizado com frequência sobre o regime dos não residentes:

• O aluguel de imóvel no Brasil pago a não residente é tributado a 15%, retido na fonte.
• A alíquota é de 25% quando o proprietário mora em país com tributação favorecida (um paraíso fiscal, pela lista da Receita), com base na Lei 9.430/1996 e na Lei 9.779/1999.
• No aluguel, a responsabilidade pelo recolhimento é do procurador do proprietário residente no Brasil, e não do inquilino.

A alíquota geral de 25% para residentes em países com tributação favorecida é confirmada pelas perguntas e respostas da própria Receita sobre rendimentos de fonte brasileira, que aplicam 15% como padrão para os demais rendimentos e 25% para esses residentes.

Na prática, um não residente que aluga uma casa no Rio precisa de três coisas prontas antes do primeiro pagamento: um CPF, uma conta brasileira para receber o aluguel e um procurador no Brasil que recolha o imposto todo mês. O tratamento no país do proprietário é outra questão, muitas vezes regida por tratado, e pede orientação lá.

Imposto sobre o ganho de capital na venda

Quando uma pessoa física vende um imóvel no Brasil por mais do que ele custou, o lucro é tributado como ganho de capital, separado das demais rendas. Desde 1º de janeiro de 2017 as alíquotas são progressivas, pelo artigo 21 da Lei 8.981/1995 na redação da Lei 13.259/2016:

• 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões.
• 17,5% sobre a parcela acima de R$ 5 milhões e até R$ 10 milhões.
• 20% sobre a parcela acima de R$ 10 milhões e até R$ 30 milhões.
• 22,5% sobre a parcela acima de R$ 30 milhões.

As alíquotas incidem por faixas do ganho, como na tabela do imposto de renda, e sobre o ganho, não sobre o preço de venda. Como ilustração, um ganho de R$ 8 milhões pagaria 15% sobre os primeiros R$ 5 milhões (R$ 750.000) e 17,5% sobre os R$ 3 milhões seguintes (R$ 525.000), num total de R$ 1.275.000.

Como o ganho é medido

O ganho é o preço de venda menos o custo de aquisição. Um guia de finanças pessoais atualizado em outubro de 2026 resume como o custo é formado, e o seu contador confirmará cada item:

• O ponto de partida é o valor declarado do imóvel na última declaração de imposto de renda do proprietário.
• Os custos da compra, como ITBI, escritura, registro e corretagem paga na compra, somam-se a ele.
• Reformas só contam se foram declaradas, com notas fiscais, no ano em que foram feitas.
• A corretagem paga pelo vendedor na venda é descontada do preço de venda.

Uma ilustração simplificada, com números redondos inventados e antes de qualquer fator de redução: um proprietário que declarou uma casa por R$ 10 milhões e somou R$ 400.000 de custos de compra e R$ 600.000 de reformas declaradas tem custo de R$ 11 milhões. Se a casa é vendida depois por R$ 16 milhões e o vendedor paga R$ 500.000 de corretagem, o preço líquido é de R$ 15,5 milhões e o ganho é de R$ 4,5 milhões. Tudo cai na primeira faixa, e o imposto antes das reduções seria de R$ 675.000. Mude qualquer um desses números, sobretudo as reformas que nunca foram declaradas, e o resultado se move em seis dígitos.

Fatores de redução diminuem então o ganho tributável conforme o tempo de posse. Dois fatores fixados pela Lei 11.196/2005, conhecidos como FR1 e FR2, se aplicam por mês de propriedade; e para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 há uma redução percentual adicional, que começa em 100% para 1969 e cai 5% por ano. Guardar o dossiê da compra e declarar as benfeitorias à medida que acontecem é o que permite usar esses números anos depois.

Isenções para pessoa física

Duas isenções são as mais usadas por pessoas físicas residentes:

• O único imóvel até R$ 440.000. A venda do único imóvel do proprietário, por até R$ 440.000, é isenta se ele não fez outra venda de imóvel nos cinco anos anteriores.
• Reinvestimento em 180 dias. O ganho na venda de um imóvel residencial é isento se o valor for usado na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias. Pode ser usada uma vez a cada cinco anos, não vale quando a compra é só de terreno ou de vaga de garagem, e o dinheiro gasto em construção ou reforma não conta.

No preço de uma casa no Joá, a primeira isenção fica fora de alcance; a segunda pode importar para quem troca uma casa no Rio por outra.

Como pagar

O imposto é apurado no programa Ganho de Capital (GCAP) da Receita, que aplica os fatores de redução e gera o DARF com código 4600. Ele vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda; o atraso gera multa diária limitada a 20%, mais juros pela taxa Selic.

Venda por não residente

O não residente que vende imóvel no Brasil também paga imposto sobre o ganho, e as mesmas alíquotas progressivas de 15% a 22,5% se aplicam, segundo as perguntas e respostas da Receita reproduzidas pelo Portal Tributário. Quando o vendedor mora em país com tributação favorecida, a alíquota é de 25%.

Dois pontos diferem do caso do residente:

• Quem recolhe. O artigo 26 da Lei 10.833/2003 torna o comprador, se residente no Brasil, responsável pela retenção e pelo recolhimento do imposto sobre o ganho do vendedor não residente. Se o comprador também está no exterior, a responsabilidade é do procurador do comprador no Brasil. Na prática, o imposto é acertado a partir do preço, no fechamento.
• Isenções e reduções. O entendimento da Receita é que as isenções e reduções dos residentes não se aplicam aos não residentes. Alguns tribunais discordam: um advogado tributarista ouvido em 2025 observou que decisões dos Tribunais Regionais Federais da 2ª e da 4ª Região consideraram a restrição ilegal. O vendedor que quiser se apoiar nessas decisões precisa de um advogado e, em geral, de uma ação própria.

Enviar o dinheiro da venda ao exterior passa por um contrato de câmbio, e a documentação que o sustenta é a que foi feita na entrada. Para uma casa comprada por pessoa física estrangeira, esse registro é o contrato de câmbio que trouxe o dinheiro, junto com a escritura e a matrícula; o lançamento no SCE-IED do Banco Central só se aplica quando a casa é detida por meio de uma empresa brasileira. O nosso guia do CPF, da conta bancária e da remessa explica os dois casos.

Pessoa física ou empresa

Compradores de alto patrimônio costumam perguntar se devem ter a casa em nome próprio ou por meio de uma empresa, às vezes chamada de holding. Não há resposta geral, mas as regras de 2026 mudam a conta, e as principais diferenças podem ser ditas em linhas gerais.

• A venda. Uma empresa que vende um imóvel é tributada pelas regras das pessoas jurídicas, não pela tabela de ganho de capital da pessoa física acima, e as isenções da pessoa física não se aplicam a ela.
• O aluguel. O aluguel recebido por uma empresa é receita da empresa, e as empresas que alugam imóveis estão dentro do novo sistema de IBS e CBS, com a redução de 70% na locação.
• A distribuição. Desde janeiro de 2026, pela Lei 15.270/2025, os dividendos pagos por uma mesma empresa a uma mesma pessoa física residente acima de R$ 50.000 no mês sofrem retenção de 10% na fonte, como antecipação do imposto mínimo. Os dividendos pagos ao exterior sofrem retenção de 10% independentemente do valor, com exceções limitadas, como governos estrangeiros, fundos soberanos e entidades de previdência. Lucros de 2025 ou anteriores aprovados até 31 de dezembro de 2025 têm regras de transição.
• O imposto mínimo. O imposto mínimo sobre altas rendas tem um redutor para lucros que já sofreram tributação pesada na empresa: quando a carga efetiva somada sobre o mesmo lucro passa de 34%, 40% ou 45%, conforme o tipo de entidade, o excesso pode ser creditado. Como isso funciona para uma empresa imobiliária é uma conta, não uma regra de bolso.
• Terreno da União. Se a casa está em terreno de marinha, a página oficial do serviço inclui a integralização de capital social de uma empresa entre as transferências sobre as quais incide o laudêmio.
• Custos de manutenção. Uma empresa tem contabilidade, obrigações acessórias e contador todo ano, quer a casa gere renda, quer não.

Para uma casa única usada pelos donos, o argumento a favor da empresa costuma vir da sucessão ou de um patrimônio maior, e precisa ser feito com números reais por um contador e um advogado juntos. Para um comprador estrangeiro, também precisa se encaixar nas regras do país dele.

Declarar a casa todo ano

O residente fiscal no Brasil que tem imóvel deve informá-lo na declaração de ajuste anual do imposto de renda. Para a declaração de 2026, relativa a 2025, a entrega era obrigatória para quem tinha, em 31 de dezembro, bens e direitos acima de R$ 800.000, entre outros critérios, como rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584 ou ganho de capital tributável no ano. O prazo de entrega foi de 23 de março a 29 de maio de 2026.

A casa é informada em bens e direitos pelo custo, não pelo valor de mercado. Esse número é repetido ano após ano e atualizado apenas por benfeitorias declaradas e comprovadas, e por isso se torna o ponto de partida do cálculo do ganho de capital quando você vende.

O não residente não entrega a declaração anual; o escritório de São Paulo citado acima observa que só os residentes fiscais no Brasil são obrigados. Os impostos dele correm pela retenção na fonte e pelo procurador. O residente que se muda para o exterior formaliza a mudança com a declaração de saída definitiva do país.

O ano em resumo

• Janeiro: a guia do IPTU chega pelos Correios e pela internet.
• Início de fevereiro: a cota única, com desconto, ou a primeira de dez cotas.
• Todo mês, se a casa estiver alugada: carnê-leão para o residente, ou retenção pelo procurador para o não residente, até o último dia útil do mês seguinte.
• De março a maio: a declaração anual dos residentes, com a casa em bens e direitos.
• No mês seguinte a uma venda: o ganho de capital pelo GCAP, até o último dia útil.

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