Due diligence na compra de imóvel no Brasil

No Brasil, o trabalho que protege o comprador acontece no papel, antes da escritura. Quase tudo o que um advogado precisa saber sobre uma casa está em registros públicos, e a maior parte pode ser pedida pela internet por qualquer pessoa. A dificuldade é saber quais registros puxar, o que procurar neles e quais riscos nenhum registro vai mostrar. Este guia reúne as verificações que um comprador cuidadoso faz numa casa no Rio de Janeiro: a matrícula do imóvel, as certidões do vendedor, as dívidas que acompanham o imóvel, a área construída, a encosta e a mata, e os terrenos que ainda pertencem à União.

Para que serve a due diligence

Uma compra no Brasil passa por um contrato particular, uma escritura pública assinada diante do tabelião e o registro dessa escritura no cartório de registro de imóveis. A propriedade só se transfere com o registro. A sequência está no nosso passo a passo da compra de imóvel no Rio, e a parte do dinheiro no guia de custos da compra. A due diligence é o que fica entre o aperto de mão e a escritura. Ela responde a três perguntas. O vendedor é dono do que está vendendo, sem ônus que você não aceitou assumir? Existe algo ligado ao vendedor que possa, mais tarde, voltar e desfazer a venda? E a casa que está no terreno é a mesma casa que está no papel?

Este texto traz informação geral, não é aconselhamento jurídico nem tributário. Toda compra deve ser examinada por um advogado brasileiro que trabalhe para você e adapte a lista abaixo ao vendedor, ao imóvel e ao negócio.

A matrícula e como lê-la

Todo imóvel no Brasil tem uma matrícula, um registro numerado no cartório de registro de imóveis da sua circunscrição. Ela é o ponto de partida de todo o resto. Costumam-se pedir duas certidões a partir dela:

• Certidão de inteiro teor: cópia completa da matrícula, todos os atos desde a abertura até hoje.
• Certidão de ônus reais: certidão dos ônus reais sobre o imóvel, junto com a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias relativas a ele.

O tabelião precisa do segundo conjunto para lavrar a escritura. O Decreto federal 93.240/1986, que regulamenta os requisitos da escritura, inclui a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e a de ônus reais, expedidas pelo registro de imóveis competente, entre os documentos que o tabelião deve ver, com validade de 30 dias para esse fim. O seu advogado normalmente pede uma cópia cedo, para ler, e outra atualizada pouco antes da assinatura.

O que ler nela

A matrícula é escrita como uma lista corrida de atos, cada um deles um registro ou uma averbação. Leia de cima para baixo e confira, nesta ordem:

• O proprietário. O nome na última transmissão tem de ser o de quem assina como vendedor. Se o proprietário é casado, o regime de bens e o cônjuge importam, porque o cônjuge pode ter de assinar.
• A descrição. Área do terreno, confrontações, logradouro e, sobretudo, se há construção averbada e com qual área. Um terreno registrado como lote vago com uma casa grande em cima é uma lacuna comum (mais sobre isso adiante).
• Os ônus. Hipoteca, alienação fiduciária a um banco, usufruto, servidões, penhora e indisponibilidade decretada pela Justiça. Cada um deve estar cancelado por um ato posterior ou ser tratado no contrato.
• Ações e restrições. Ações judiciais averbadas e qualquer restrição administrativa ou convencional ao uso do imóvel.
• Terreno da União. Qualquer menção de que o terreno é de marinha ou está sob aforamento.

A matrícula é o documento mais importante da compra, e o texto do nosso journal sobre como ler um anúncio de alto padrão (em inglês) explica por que a área construída que ela traz é o primeiro número a comparar com o anúncio.

O que a Lei 13.097/2015 mudou, e o que não mudou

Durante muito tempo, compradores no Brasil juntavam um maço grosso de certidões do vendedor, de tribunais do país inteiro, porque uma dívida ou ação contra o vendedor que não aparecesse na matrícula ainda podia ser usada para atacar a venda. A Lei 13.097/2015 introduziu o que os advogados chamam de concentração na matrícula: a ideia de que o que importa está concentrado no registro do imóvel.

O seu artigo 54 diz que os negócios que constituem, transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos anteriores quando certas informações não tiverem sido registradas ou averbadas na matrícula. A lista inclui o registro de citação em ações reais ou pessoais reipersecutórias, a averbação de constrição judicial ou de execução, a averbação de restrição administrativa ou convencional ou de indisponibilidade, e a averbação, por decisão judicial, de outra ação que possa levar o proprietário à insolvência. O parágrafo 1º acrescenta que situações que não constam da matrícula não podem ser opostas ao terceiro que adquire o imóvel de boa-fé.

A Lei 14.382/2022 foi além. Acrescentou um segundo parágrafo dizendo que, para a validade do negócio ou para caracterizar a boa-fé do comprador, não se exigirão documentos ou certidões além dos requeridos para a escritura, nem certidões forenses ou de distribuidores judiciais. Comentaristas que escreveram em 2024 relatam que o Conselho Nacional de Justiça firmou o entendimento de que essas certidões são desnecessárias por força desse princípio.

O que a lei não alcançou

O próprio artigo traz as suas exceções. O parágrafo 1º ressalva os artigos 129 e 130 da Lei de Falências (Lei 11.101/2005), que tratam de atos que podem ser desfeitos numa insolvência, e os casos em que a propriedade é adquirida ou extinta sem registro de título. E a lei não impede que um tribunal aplique outras normas, escritas com outras finalidades.

O exemplo mais claro é o tributário. O artigo 185 do Código Tributário Nacional presume fraude quando o devedor aliena bens depois de inscrito o débito tributário em dívida ativa, salvo se reservou bens suficientes para pagá-lo. Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu fraude com base no artigo 185 numa venda de imóvel e considerou irrelevante a boa-fé do comprador (REsp 2.173.311/PE). O comprador invocou a concentração na matrícula, e o tribunal não decidiu esse ponto, porque a instância de origem não o havia examinado. Na prática, a dívida tributária federal, estadual ou municipal do vendedor continua sendo um risco real para o comprador, diga o que disser a matrícula.

É por isso que muitos advogados continuam tirando as certidões. Um advogado do Rio entrevistado pela associação dos notários e registradores do estado em 2023 disse que segue recomendando-as por cautela, e que no Rio de Janeiro uma norma da Corregedoria-Geral da Justiça de 2018 (Provimento CGJ 20/2018) as recomenda expressamente. A lei mudou o que é exigido. Não mudou o que é prudente.

As certidões do vendedor

O conjunto usual para um vendedor pessoa física, e para o cônjuge quando houver, está abaixo. O seu advogado pode ampliá-lo; para um vendedor pessoa jurídica a lista é maior e inclui os registros da própria empresa.

• Tributos federais. A certidão conjunta da Receita Federal e da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional sobre tributos federais e dívida ativa da União, incluídas as contribuições previdenciárias. É gratuita, emitida pela internet com o CPF do vendedor e válida por 180 dias. Uma "positiva com efeitos de negativa" significa que há débitos, mas com a cobrança suspensa, por exemplo por parcelamento.
• Débitos trabalhistas. A Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), emitida gratuitamente pelo Tribunal Superior do Trabalho com o CPF ou o CNPJ. É nacional e vale por 180 dias. Sai "positiva com efeito de negativa" quando os débitos estão garantidos por penhora ou com a exigibilidade suspensa.
• Tributos estaduais e municipais. Certidões da Fazenda estadual e da Prefeitura sobre o vendedor, e a certidão fiscal do próprio imóvel (veja a próxima seção).
• Distribuidores cíveis, federais e trabalhistas. Certidões dos distribuidores do domicílio do vendedor e do local do imóvel, nas esferas estadual e federal, que mostram as ações propostas contra o vendedor.
• Protesto. Certidão dos cartórios de protesto, que mostra títulos não pagos protestados contra o vendedor.

Nenhuma delas serve como aprovado ou reprovado. Um vendedor de alto patrimônio pode muito bem ter ações; a pergunta é se alguma delas, somada às demais, pode deixá-lo sem meios de pagar depois de vendida a casa. O seu advogado lê as que vierem positivas, pede os autos quando preciso e decide se o risco é nulo, se pode ser coberto no contrato (uma retenção de parte do preço ou uma garantia do vendedor) ou se é motivo para desistir.

O vendedor também tem deveres próprios. O Decreto 93.240/1986 diz que a apresentação das certidões do registro de imóveis não exime o outorgante de declarar na escritura, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel e de outros ônus reais sobre ele. Vale ler essa declaração linha por linha.

Dívidas de IPTU e de condomínio que acompanham o imóvel

Algumas dívidas estão presas ao imóvel, não à pessoa, e passam para quem for o próximo dono. Duas importam em toda compra no Rio.

IPTU e tributos municipais

O artigo 130 do Código Tributário Nacional diz que os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóveis, e as taxas pela prestação de serviços referentes a eles, se sub-rogam na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova da quitação. O IPTU, o imposto municipal anual sobre o imóvel, é o principal deles. O Decreto 93.240/1986 permite que o comprador dispense as certidões fiscais do imóvel na escritura, mas diz que, nesse caso, ele responde pelos débitos fiscais existentes. Dispensar a certidão é, portanto, abrir mão da proteção, não da dívida.

No Rio, o documento é a Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica do Imóvel, emitida pela Secretaria Municipal de Fazenda com base na Resolução SMF 1.908/2004. Ela é pedida com o número de inscrição imobiliária e mostra se há débitos de IPTU inscritos em dívida ativa e a situação do imóvel quanto ao aforamento municipal. Como o IPTU é calculado e pago está no nosso guia dos impostos do proprietário no Rio.

Condomínio e taxa de associação

Para uma unidade em condomínio edilício, o artigo 1.345 do Código Civil diz que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Uma declaração escrita da administração do condomínio de que as cotas estão em dia faz parte de todo dossiê de fechamento.

Casas trazem uma particularidade. Alguns conjuntos fechados de casas são condomínio formal; outros são um loteamento cujas ruas e segurança são administradas por uma associação de moradores. O regime jurídico é diferente. No Tema 492, o Supremo Tribunal Federal considerou inconstitucional a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores a proprietário não associado que não tenha anuído, até o advento da Lei 13.465/2017; para os períodos seguintes, os comentaristas leem a decisão como admitindo a cobrança quando a obrigação está registrada na matrícula. Então a pergunta, para uma casa, é primeiro que tipo de conjunto é aquele, depois o que diz a matrícula, depois o que está devido. O nosso guia dos condomínios da Joatinga descreve os dois condomínios fechados do Joá.

Habite-se e área construída

A matrícula registra terreno e construção. A Prefeitura registra o que licenciou. Os dois nem sempre concordam entre si, nem com a casa.

No Rio, a certidão de que uma edificação licenciada pode ser ocupada é o habite-se; quando a obra modifica uma edificação existente sem criar novas unidades, a Prefeitura emite a aceitação de obras. Pelo Decreto 55.622, de janeiro de 2025, que instituiu o procedimento atual de licenciamento da cidade (LICIN 2.0) com base no Plano Diretor de 2024 (Lei Complementar 270/2024), a concessão do habite-se ou da aceitação exige vistoria para conferir os parâmetros aprovados: lote, alinhamento, taxa de ocupação, área total edificável, gabarito, afastamentos, uso e tipologia, entre outros.

O habite-se não encerra o assunto. Para constar da matrícula, a construção precisa ser averbada (averbação de construção). Esse passo costuma exigir a certidão municipal e uma certidão da Receita Federal de que as contribuições previdenciárias da obra foram quitadas, o chamado INSS da obra. Um advogado imobiliário do Rio, num texto de dezembro de 2025, descreve o resultado comum quando esse passo é pulado: um terreno ainda registrado como lote vazio com uma casa em cima. Um imóvel assim vale menos, é difícil de financiar para um futuro comprador e é mais complicado de partilhar num inventário ou divórcio. Ele observa também que, se a obra terminou há mais de cinco anos, o direito da Receita de cobrar essas contribuições decaiu, o que facilita a certidão federal.

Para uma casa grande que cresceu ao longo dos anos, as verificações são simples de dizer:

1. Compare a área construída do anúncio com a área da matrícula e a do habite-se.
2. Peça ao vendedor os projetos aprovados e todas as licenças ou aceitações posteriores.
3. Peça a um arquiteto ou engenheiro que percorra a casa com esses projetos na mão.
4. Se houver diferença, defina no contrato quem regulariza, a custo de quem, e que parte do preço fica retida até lá.

Área não averbada é comum, e costuma ter solução. Sai muito mais barato descobri-la antes de fechar o preço do que depois. Uma casa como a ADV101, com cerca de 800 m² construídos num terreno de 2.000 m² no alto do penhasco, é exatamente o tipo de imóvel em que esses documentos devem estar na mesa desde a primeira conversa séria. A ficha técnica publicada está na página da casa, e as perguntas sobre ela vão para os corretores da Art de Vivre.

Encostas, mata e limites ambientais

Uma casa numa encosta do Rio está num terreno que as normas nacionais e municipais tratam com cuidado. O Código Florestal (Lei 12.651/2012) define as Áreas de Preservação Permanente (APP) "em zonas rurais ou urbanas", e o seu artigo 4º, inciso V, inclui as encostas, ou partes delas, com declividade superior a 45 graus, equivalente a 100% na linha de maior declive. Construir dentro de uma APP é restrito. Em terreno íngreme, vale saber onde essas linhas caem no lote antes de planejar um novo deck de piscina ou uma ampliação.

No Joá, a mata está perto. O bairro encosta na floresta protegida do maciço da Tijuca e, como registra o nosso guia sobre comprar no Joá, a Prefeitura demoliu ali quatro mansões construídas ilegalmente em 2024. Não confirmamos uma unidade de conservação nomeada que governe o próprio Joá, e não publicamos uma.

O que o comprador pode fazer é concreto:

• Pedir à Prefeitura os parâmetros urbanísticos que se aplicam ao lote pelo Plano Diretor atual.
• Conferir na matrícula qualquer restrição administrativa averbada, que a Lei 13.097/2015 torna oponível ao comprador uma vez registrada.
• Perguntar se alguma parte da casa existente, ou alguma obra planejada, precisou de licença ambiental, e se ela foi concedida.
• Num terreno de penhasco ou muito íngreme, incluir na vistoria uma inspeção estrutural e geotécnica, e pedir o histórico de eventuais obras de contenção.

Terrenos de marinha, foro e laudêmio

Ao longo da costa brasileira, uma faixa de terra pertence à União. Os terrenos de marinha são medidos numa profundidade de 33 metros a partir da linha do preamar-médio de 1831. Os particulares os ocupam por aforamento, cessão perpétua do domínio útil mediante um pagamento anual chamado foro, ou por regimes de ocupação inscritos na Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Cada imóvel em terreno da União tem um número de inscrição na SPU, o RIP.

Quando um imóvel assim é vendido de forma onerosa, é devido à União um laudêmio. A página oficial do serviço o fixa em 5% do valor atualizado do terreno da União, excluídas as benfeitorias. A sequência é fixa:

1. O laudêmio é calculado no portal da SPU com o RIP e o valor declarado da transação. A ficha de cálculo vale por 30 dias.
2. Paga-se o DARF.
3. O vendedor pede a Certidão de Autorização para Transferência (CAT), que pode ser emitida 48 horas úteis depois do pagamento, se todos os débitos do imóvel estiverem regularizados. Ela confirma, entre outras coisas, que o laudêmio foi pago ou dispensado, e vale por 90 dias.
4. A escritura é assinada e registrada no cartório de registro de imóveis.
5. O novo responsável é inscrito na SPU, que informa prazo de resposta de até 60 dias.

A matrícula deve mostrar a situação perante a União; o portal da SPU a confirma. Para qualquer casa perto do mar, inclusive uma no alto de um penhasco, essa é uma pergunta a fazer aos registros, não à vista. Peça ao seu advogado que confirme, num sentido ou no outro.

O Rio acrescenta uma camada municipal. A cidade também tem terrenos sob aforamento, e por isso a sua certidão fiscal do imóvel se chama "fiscal e enfitêutica": ela informa a situação do lote quanto à enfiteuse municipal, além dos débitos de IPTU.

A ordem do trabalho

A due diligence funciona melhor como um projeto curto, com lista e prazo. Uma ordem que funciona:

1. Antes da proposta: uma certidão de inteiro teor recente, a guia do IPTU do ano e o habite-se. Esses três dizem se a casa existe no papel como foi descrita.
2. Com a proposta: uma lista dos documentos que o vendedor deve entregar, e um cronograma. Se o comprador é estrangeiro, comece já o CPF; o nosso guia do CPF e da conta bancária explica por que ele trava todas as etapas seguintes.
3. Na fase do contrato: as certidões do vendedor, a certidão fiscal do imóvel, a declaração do condomínio ou da associação, os projetos, a vistoria e, se for o caso, a situação na SPU.
4. No contrato: o que acontece se algo vier positivo. Retenções de preço, condições suspensivas e as declarações do vendedor se redigem aqui.
5. Pouco antes da escritura: certidões do registro atualizadas, dentro dos 30 dias de validade, e uma última conferência de que nada novo foi averbado.
6. Depois da escritura: o registro e, em seguida, uma nova certidão da matrícula com você como proprietário. Até lá, o trabalho não terminou.

Guarde o dossiê inteiro. As certidões, recibos e projetos da sua compra são o que o advogado do seu futuro comprador vai pedir quando você vender, e a falta deles é o que atrasa uma venda. O comprador estrangeiro deve guardar junto o contrato de câmbio que trouxe o dinheiro: para uma casa em nome próprio, esse contrato, a escritura e a matrícula são o registro da compra, e o lançamento no SCE-IED do Banco Central só existe quando a casa é comprada por meio de uma empresa brasileira. O nosso guia do CPF, da conta bancária e da remessa explica a diferença.

A Art de Vivre, imobiliária que comercializa a ADV101, pode agendar uma visita à casa e responder perguntas sobre ela; os seus corretores atendem pelo artdevivre.com.br ou pela nossa página de contato. A análise jurídica em si cabe ao seu próprio advogado.

A casa que este site apresenta tem cinco suítes num penhasco do Joá, por R$ 15.000.000. Conheça a casa →